Rendas controladas? Este é um assunto complexo, amplamente discutido pela sociedade civil e política e que opõe os interesses dos senhorios aos dos inquilinos ou, na gíria diária, os interesses dos ricos e poderosos aos dos mais fracos.
Se o argumento dos socialistas em favor das rendas controladas é que a sociedade, como um todo, deve proteger e assegurar habitação para os mais desfavorecidos; os liberais defendem que qualquer manipulação dos preços, terá um impacto negativo na afectação dos recursos e logo um impacto negativo na economia. Alheios ou não a estas ideologias, os políticos sabem que estas políticas de controlo de rendas valem votos pois, pelo menos no curto-prazo, ajudam desproporcionalmente mais pessoas do que prejudicam.
Ora, recentemente, esta discussão deixou de estar assente maioritariamente em argumentos teóricos ou ideológicos porque foram divulgados um conjunto de estudos empíricos que enriqueceram esta discussão. (mais informação sobre estes estudos pode ser obtida aqui.
As premissas destes estudos não diferem muito dos argumentos apresentados acima mas são importantes na medida em que analisam não só o impacto da introdução destas políticas na habitação das cidades/comunidades como também da remoção das mesmas. Alguns destes estudos fizeram ainda, graças ao big data, o acompanhamento destas cidades e populações ao longo de diversos anos, no sentido de observar as consequências de longo-prazo. O big data possibilitou o acompanhamento dos movimentos migratórios dos principais beneficiários – os inquilinos – destas políticas o que permitiu responder ás seguinte questões:
- O que acontece às pessoas que beneficiam de rendas controladas?
- Quanto é que eles realmente beneficiam?
- Em que medida este beneficio supera as externalidades negativas da introdução destas medidas?
As conclusões mais relevantes sobre a introdução destas políticas de rendas controladas são:
- Fixam as pessoas que delas beneficiam, mais do que para o resto da população arrendatária;
- Limitam a mobilidade das cidades;
- Reduzem a oferta de habitação para arrendamento e esta redução conduz a um aumento das rendas nos outros segmentos de mercado.
O objectivo de tornar habitação mais acessível para um grupo selecto de pessoas é assim atingido pelo sacrifício do objectivo de longo-prazo de transformar a cidade mais acessível.
Consequentemente, mesmo as futuras gerações de arrendatários de baixos rendimentos sofrerão com a dificuldade de obter casa nestas cidades pois a rotacão nestas comunidades é menor, há menos stock de habitação disponível para arrendamento e as rendas nos restantes segmentos são ainda mais altas do que caso contrário sem controlo de rendas.
Mas o que acontece quando se retiram estas políticas?
- Os senhorios procedem a investimentos de requalificação, o que fez aumentar a qualidade e quantidade de stock disponível, e a valorização da habitação;
- Verifica-se um aumento do stock disponível de habitação para arrendamento que ao ser acompanhado pela valorização da habitação, não conduz à redução das rendas.
Em suma, se por um lado, políticas de controlo de rendas não apresentam ganhos sustentáveis no longo-prazo, em parte porque limitam o stock de habitação para arrendamento, por outro lado, a sua remoção também não conduz a habitação mais acessível.
A principal conclusão é que habitação mais acessível é mais fácil de atingir pelo aumento da oferta e pela implementação de regulação transparente e simples que permita a oferta adequar-se á procura em tempo útil.
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Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund
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