No passado falei sobre o mercado de Equity Release no Reino Unido e como estava a ser usado pelas gerações mais velhas para cristalizarem a riqueza detida em imóveis. São diversas as razões referidas pelos utilizadores de equity release para a sua utilização: doação de dinheiro aos herdeiros, amortizar créditos pessoais ou empréstimos à habitação, obter uma renda extra para complemento da pensão, etc.

No Reino Unido, os produtos de equity release assumem a forma de:

• equity reversion: neste produto, os utilizadores vendem uma percentagem do seu imóvel, a desconto, em contrapartida do direito para viverem no imóvel para o resto das suas vidas, sem terem de pagar qualquer renda. Na morte dos utilizadores/proprietários, a casa é vendida e os herdeiros recebem uma percentagem (a % não vendida no momento da transacção) do valor da venda. Do outro lado deste produto, os investidores que o oferecem, obtêm exposição ao mercado residencial sem o risco de cobrança das rendas pois o valor actual destas rendas é cobrado no início sob a forma do desconto.

• lifetime mortgage: neste produto, os utilizadores/proprietários contraem um empréstimo, dando a casa como garantia; no momento da morte dos proprietários, o valor do empréstimo + os juros (que entretanto se foram acumulando em regime de capitalização composta) são deduzidos do valor de venda da casa e os herdeiros ficam com o remanescente; embebido neste produto está um seguro segundo o qual, caso o valor do empréstimo seja superior ao valor do imóvel, os herdeiros não precisam de pagar a diferença, ou seja, a instituição do outro lado da transacção assume a perda. As instituições que têm vendido este produto são essencialmente seguradoras que procuram imunizar as responsabilidades inerentes ao passivo contraído no decorrer das restantes actividades seguradoras. As seguradoras não estão neste negócio para obter exposição ao mercado residencial mas pelo investimento em dívida melhor remunerada do que as obrigações de tesouro.

Dados recentes, relevam que este mercado tem tido um crescimento considerável nos últimos anos e que duplicou desde 2016, ultrapassando a fasquia dos £4.000 milhões em 2018. Ora, este crescimento não passou despercebido ao regulador financeiro Inglês e algumas práticas foram revistas e alguns problemas foram identificados. O regulador está particularmente preocupado com o segmento de lifetime mortgage e com o seguro oferecido pois coloca as seguradoras em risco de insolvência se o capital próprio e/ou as provisões não forem suficientes para cobrir o downside risk, isto é, o risco da casa não valorizar o suficiente durante a vida do proprietário para saldar a lifetime mortgage. De notar que quanto mais anos o proprietário viver maior é a probabilidade do seguro ser exercido pois os juros são calculados em regime de capitalização composta.

O regulador, depois de inquirir e rever os modelos de avaliação destes seguros, concluiu que os modelos financeiros estavam a ser incorrectamente usados pois estavam a utilizar e a incorporar na avaliação do seguro as expectativas quanto à performance do mercado residencial e logo, a diminuir a probabilidade do seguro ser exercido e a vender o seguro demasiado barato.

Ao contrário do habitual, o regulador aumentou o nível de escrutínio deste mercado não porque o consumidor final esteja a ser prejudicado mas porque as seguradoras, ao sub-avaliarem este risco, estão a sub-provisionar e/ou sub-capitalizarem-se e, consequentemente a por em risco o cumprimento das obrigações contraídas no decorrer da restante operação seguradora.