Depois das fintechs terem revolucionado o sector financeiro estamos agora a assistir a uma nova forma de transaccionar e rentabilizar o imobiliário.

Uma nova geração de empresários / empreendedores estão a transformar a forma de comprar, vender, arrendar e gerir o imobiliário.

Mas a necessidade de inovarem e competirem num mercado cada vez mais exigente e agressivo, tem obrigado ao desenvolvimento de planos de negócio cada vez mais arriscados, em que a intermediação deixou de ser a actividade principal e a actividade de investimento tem assumido maior importância. Assim sendo, algumas das PropTechs não se dedicam apenas à intermediação mas também assumem risco e ficam expostas ao mercado imobiliário.

O mais surpreendente é que algumas destas PropTechs nem sequer têm na sua fundação, empreendedores com experiência em imobiliário. Algumas delas tentam replicar conceitos importados de outras áreas de negócio, como a agilização e simplificação de processos de compra e venda de imóveis e obtenção de financiamento.

Como exemplos de PropTechs que operam na simplificação e agilização de processos temos:

1) na originação de empréstimos:

Estas plataformas online fazem a comparação entre as diversas taxas de juro dos diversos empréstimos imobiliários e permitem que o comprador concretize o empréstimo online, sem a necessidade de se deslocar à instituição bancária.

Actividade principal: intermediação

Risco: assenta em economias de escala e na capacidade de atrair continuamente devedores

2) No investimento em dívida:

Estas plataformas são um local de encontro entre investidores e promotores imobiliários. Os investidores podem investir/financiar directamente num determinado empreendimento ou numa carteira de imóveis. A maturidade do financiamento pode ser de curto-prazo ou médio/longo-prazo. A originação dos empréstimos pode ser efectuada por gestores de fundos ou pela própria banca que depois os vendem na plataforma.

Actividade principal: intermediação e gestão de activos

Risco: reside com o investidor

3) No investimento em Residencial:

Como exemplos de PropTechs mais agressivas e que assumem mais risco, temos:

Opendoor é uma plataforma online, que opera em algumas cidades dos EUA e que permite a venda de imóveis em poucos clicks. O vendedor introduz os dados sobre o imóvel, a plataforma procede à avaliação e faz uma oferta em 24 horas, que, sendo aceite, permite ao vendedor a venda do imóvel.

Este é um modelo de negócio que assenta num conhecimento pormenorizado do mercado e exige um mercado com rotação e liquidez, caso contrário, a plataforma fica exposta ao risco de desvalorização do mercado ou dos imóveis adquiridos.

Actividade principal: intermediação e investimento

Risco: exposição ao mercado residencial

Nested é uma plataforma semelhante à Opendoor que opera em Londres. A Nested, em poucos dias, estabelece um preço mínimo de venda do imóvel, ao qual se compromete comprar o imóvel no final de 90 dias. Durante estes 90 dias, o imóvel é colocado no mercado. Se o imóvel vender por um valor inferior a este preço, o vendedor recebe o valor mínimo e a plataforma assume a perda. Se vender por um valor acima, o vendedor recebe o valor por inteiro, menos os custos de intermediação.

Actividade principal: intermediação e investimento

Risco: exposição ao mercado residencial

Property Partner opera no Reino Unido e permite o investimento em casas arrendadas com a particularidade de depois permitir a transacção destas unidades de participação online (mercado secundário). Os imóveis (ou empreendimentos em construção) são adquiridos inicialmente pela plataforma e depois vendidos na plataforma. A plataforma também procede à gestão dos imóveis e procede ao aluguer das casas.

Actividade principal: investimento, gestão e intermediação

Risco: exposição ao mercado residencial

Landed opera nos EUA e dedica-se à concessão de mezz finance para a aquisição de habitação própria. Os compradores que não têm possibilidade de fazer o depósito requerido pelos bancos no momento da aquisição de habitação própria podem solicitar financiamento da Landed. A Landed complementa o depósito do comprador e em troca recebe uma taxa de remuneração fixa + taxa de remuneração variável que é função da taxa de valorização do imóvel. O financiamento tem uma maturidade de médio-prazo, findo o qual, o comprador tem de amortizar o mezz finance quer seja pela venda do imóvel, pelo re-financiamento junto de outras instituições financeiras ou pelo uso de poupanças, entretanto acumuladas.

Actividade principal: originação de mezz finance

Risco: exposição ao mercado residencial e risco de incumprimento

Embora esta lista não seja exaustiva e sofra por ser demasiado centrada no mercado anglo-saxónico, é exemplificativa da transformação que se tem verificado no sector imobiliário nos últimos anos (e que é transversal a todos os sectores de actividade.

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Por Ricardo Pereira

InProp Capital Fund