Na sequência dos inúmeros posts do Gonçalo sobre mercado imobiliário em imagens e da procura constante de fontes de informação novas e mais granulares, o tio Google apareceu com este website: http://www.numbeo.com/common/.
Aqui podemos fazer uma pesquisa mais fina sobre medidas de valor do imobiliário de algumas cidades mundiais (desconheço o critério de selecção usado).
Apenas por curiosidade, apresento as dez cidades mais caras e as dez cidades mais baratas de acordo com duas medidas relativas de valor: rácio preço / rendimento (Quadro 1) e rendibilidade bruta (Quadro 2). Pese o facto da informação poder não estar actualizada em todas as cidades e/ou até poder estar enviesada pelo tamanho da amostra usada, penso que as conclusões permanecem válidas:
- Os mercados mais caros encontram-se na China, Médio Oriente e nos países emergentes;
- Os mais baratos são os mercados onde as bolhas rebentaram com mais intensidade, nomeadamente nos Estados Unidos da América, onde as yields são agora consideráveis. Talvez, por esta razão, a afluência de capitais verificada no último ano para este mercado.
Quadro 1 – Rácio Preço / Rendimento
|
Ordem
|
Cidade
|
Mais caras
|
Cidade
|
Mais baratas
|
|
1
|
Tbilisi, Georgia
|
45.1
|
Charleston, SC, United States
|
0.4
|
|
2
|
Shenzhen, China
|
41.3
|
Memphis, TN, United States
|
1.4
|
|
3
|
San Salvador, El Salvador
|
40.0
|
Columbus, OH, United States
|
1.4
|
|
4
|
Yangon, Myanmar
|
35.9
|
Detroit, MI, United States
|
1.4
|
|
5
|
Beijing, China
|
33.8
|
Saint Louis, MO, United States
|
1.5
|
|
6
|
Makati, Philippines
|
32.5
|
Buffalo, NY, United States
|
1.5
|
|
7
|
Damascus, Syria
|
30.7
|
Boise, ID, United States
|
1.5
|
|
8
|
Lethbridge, AB, Canada
|
29.4
|
Jacksonville, FL, United States
|
1.6
|
|
9
|
Guangzhou, China
|
28.7
|
Atlanta, GA, United States
|
1.6
|
|
10
|
Casablanca, Morocco
|
28.6
|
Milwaukee, WI, United States
|
1.6
|
Quadro 2 – Rendibilidade Bruta % (Centro das cidades)
|
Ordem
|
Cidade
|
Mais caras
|
Cidade
|
Mais baratas
|
|
1
|
Taipei, Taiwan
|
1.5
|
Dar Es Salaam, Tanzania
|
91.26
|
|
2
|
Odense, Denmark
|
1.6
|
Luanda, Angola
|
65.27
|
|
3
|
Kathmandu, Nepal
|
1.7
|
Charleston, SC, United States
|
52.01
|
|
4
|
Busan, South Korea
|
1.8
|
Petaling Jaya, Malaysia
|
32.43
|
|
5
|
Macao, Macao
|
1.8
|
Bandar Seri Begawan, Brunei
|
28.56
|
|
6
|
Heraklion, Greece
|
1.9
|
Windhoek, Namibia
|
26.18
|
|
7
|
Jerusalem, Israel
|
2.1
|
Tripoli, Libya
|
20.82
|
|
8
|
Nagpur, India
|
2.1
|
Saint Louis, MO, United States
|
20.33
|
|
9
|
San Salvador, El Salvador
|
2.1
|
Nashville, TN, United States
|
19.99
|
|
10
|
Johor Baharu, Malaysia
|
2.1
|
Columbus, OH, United States
|
19.95
|
O Quadro 3 apresenta os mesmos rácios para as cidades portuguesas disponíveis na base de dados. Braga aparece como a cidade mais cara, em termos relativos!!?? … difícil de acreditar. Portanto, ignorando Braga, a rendibilidade bruta duma propriedade no centro do Porto, Lisboa ou Coimbra situa-se perto de 6%. Não é mau mas visto que as obrigações de tesouro a 10 anos oferecem 7%/ano, será esta rendibilidade suficiente? Ou terá o valor do imobiliário de cair para compensar o risco acrescido do imobiliário face ás obrigações de tesouro?
Quadro 3 – Rácios para as Cidades Portuguesas
|
Preço / Rendimento
|
Rendibilidade Bruta % (Centro)
|
|
|
Braga
|
10.71
|
3.10%
|
|
Coimbra
|
6.94
|
5.18%
|
|
Lisboa
|
9.88
|
5.97%
|
|
Porto
|
7.97
|
5.93%
|
Ou estaremos nós a ultrapassar uma fase em que o investimento no imobiliário é mais conservador do que o investimento em obrigações de tesouro? O que acontecerá se a dívida pública tiver de ser reestruturada? Será a queda no valor do imobiliário mais ou menos pronunciada do que o valor da reestruturação?
Hmmm … Questões difíceis de responder … mas não deixa de ser enigmático que as yields do mercado imobiliário permaneçam menores do que as da dívida pública.
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