Por Massimo Forte
Director de Operações
Century 21 Portugal
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É certo e sabido que os bancos foram forçados a ficar com uma série de imóveis, diria mesmo, com avultadas carteiras de imóveis oriundos do crédito mal parado. Começando pelo subprime e terminando com as menos cuidadas avaliações de risco feitas pela maioria dos bancos portugueses, nos últimos 15 anos, de crédito hipotecário, não vale a pena continuar a referir e insistir nas causas que provocaram esta situação.
O problema existe e vai continuar a existir. Pensem num barco com uma fuga que se enche de água, sem ter grandes meios para escoar e com risco de encher até se afundar.
Em 2011 foram entregues à banca 6.900 casas, o que dá uma média de 575 por mês e 19 por dia. No primeiro trimestre de 2012 foram entregues à banca 2.300 casas, com uma média de 767 por mês e 26 por dia. Em termos globais, e caso o ritmo se mantenha, em 2012 o incremento sobre 2011 é de 35% aproximadamente. Estamos no final de 2012, verificamos que a situação não só se manteve, como piorou, entram cada vez mais imóveis no denominado departamento de desinvestimento bancário e o ritmo de escoamento é francamente aquém do desejado.
A maior parte dos bancos sabe que os imóveis agora executados e colocados à venda, provêem de incumprimentos de processos de 2008 e 2009, ou seja, onde a situação económica do país não era tão má como a actual e certamente melhor do que a que virá em 2013.
Poderão então agora começar a perceber que nos próximos 2 ou 3 anos, continuaremos a ter muitos imóveis da banca para venda. Esta situação não é nova, já aconteceu no passado recente noutros países e em dimensão mais elevada. A Mediação Imobiliária, no meu entender, tem sido uma grande ajuda para fazer escoar alguma água deste barco já quase em risco de se afundar. Contudo, não tem sido suficiente, nem fácil e não passa apenas pela situação conjuntural, pois contra essa, nada podemos fazer a não ser analisá-la e interpretá-la para definir estratégias de actuação e reacção.
Mas afinal, o que se pode fazer para não afundar o barco?
Costumo dizer que quando se correm riscos e se erra nas previsões efectuadas, há que assumir as perdas para se conseguir salvar o que resta e colocar de novo o barco em andamento. Normalmente, quando alguém entra em incumprimento do seu crédito à habitação, ou está prestes a entrar, o gerente do balcão onde a pessoa tem o crédito, tem tendência a fazer um plano de pagamentos, dilatando a dívida no tempo e cobrando, obviamente, juros extra sobre esta operação.
Contudo, na maior parte dos casos, as pessoas não conseguem efectivamente cumprir, muito menos na conjuntura actual, e acabam por incumprir. Estamos a falar de uma situação processual que poderá durar 1 a 2 anos até à execução do imóvel. Durante este tempo, o banco não recebe a devida prestação e assume a maior parte das despesas judiciais e extra-judiciais, o que leva a que quando o bem imóvel chega à entidade bancária, tenha já um valor demasiado elevado para se recuperar a perda.
Mesmo assim, o banco acredita que vai conseguir ganhar alguma coisa, mesmo tendo em conta a queda do valor do mercado imobiliário português e a tendência para continuar a baixar nos próximos tempos.
Contra todas as evidências e a meu ver, existe aqui uma grande oportunidade para bancos, clientes e mediadores, uma situação de win, win, win.
Se antes do incumprimento do cliente, o mediador imobiliário conseguisse acordar com o banco um valor de venda razoável para se conseguir vender, antes da eventual execução, obviamente perdoando uma parte da dívida ao cliente em causa, e permitindo que o imóvel fosse vendido ao valor de mercado, poderíamos ter várias situações em que todos ganhariam, se não, vejamos:
O Banco:
1- Consegue resolver a situação antes do tempo;
2- Liberta-se da possibilidade de acumular mais um crédito mal parado;
3- Evita perdas maiores;
4- No limite continua a ter um cliente.
O cliente:
1- Não entra em incumprimento, assim não constará das listas do Banco de Portugal;
2- Consegue fazer um downgradeda casa e de prestação, no limite ir de encontro a uma solução no mercado do arrendamento;
3- Pode reorganizar a sua vida financeira e familiar.
O mediador:
1- Ajuda um cliente, permitindo a sua fidelização;
2- Ajuda um banco, criando mais relação e mais negócio;
3- Faz mais transacções (venda, compra e arrendamento).
Mais uma vez, esta situação não é nova, foi assim que os Norte-Americanos resolveram grande parte do seu problema imobiliário desde 2007 (subprime). No ano de 2010 amaior parte das mediadoras imobiliárias Norte-Americanas detinham cerca de 70% dos seus resultados em vendas de Short-Sale (Vendas Antecipadas).
Ninguém perde o que nunca possuiu. Em 2013, os players de mercado portugueses deveriam repensar rapidamente a situação e criar estratégias conjuntas para dar início à solução deste problema. Podíamos então começar a esvaziar o barco, mas sobretudo, poderíamos começar a controlar fugas que podem tornar-se incontroláveis.
Vamos aguardar que o próximo ano nos traga situações de menos Short e mais Sale!
Bom ano de 2013!!!
6 Comentários
Anónimo
8 de Janeiro, 2013, 11:54Parabéns pelo tema, muito actual e pouco discutido em minha opinião.
REPLYQuem acompanha este fenómeno chega facilmente à conclusão que os bancos pura e simplesmente não querem resolver o problema, empurrando com a barriga o problema. Em primeiro lugar não baixam o preço o suficiente para se ajustarem ao valor de mercado actual – quando decidem baixar ligeiramente o valor dos imoveis, já passou tanto tempo que essa baixa já não compensa a desvalorização que o mesmo sofreu entretanto.
Depois, empurram para os fundos de investimento os imoveis ao preço da divida acrescido das alcavalas sem que o valor dos mesmos tenha qualquer correspondência com a realidade, tendo em conta que o participante do fundo é o banco, isto equivale a cosmética contabilística (tira do bolso esq para o dir) com a agravante de os reguladores fazerem de conta que não se passa nada com a operação e com as avaliações que são elaboradas à passada e a pedido.
Por ultimo, como sempre, preferem adiar o problema porque se o registassem na contabilidade o problema do credito vencido com as operações imobiliárias e as perdas potenciais, muito provavelmente entrariam em insolvência com perdas monumentais, assim sendo, é mais fácil fingir, adiar a decisão e depois ser o contribuinte a pagar os desvaneios e a vigarice actual do sector.
Eduarda Baptista
8 de Janeiro, 2013, 13:01Está tudo dito no comentário anterior…concordo totalmente!
REPLYSergio Roque
9 de Janeiro, 2013, 7:46O problema da banca no incumprimento, é que grande partes das instituições pretende esconder o óbvio…Mais uma vez é como tapar o sol com um manto invisível.
REPLYQuem anda no terreno sabe perfeitamente que este tipo de problema era facilmente resolvido, haja vontade para o fazer, por parte das instituições bancárias e haja também boa fé dos actuais proprietários.
Já existe gerentes e administradores de bancos ou entidades financeiras que não podem adiar mais uma explosão que mais cedo ou mais tarde vai acontecer.
Desse modo, eu e um caro colega meu da Century21, já estamos a oferecer um pacote de serviço a uma instituição bancária para resolver este problema. Até à data temos tido uma boa recepção, pois lidamos com homens de negócios que já se perceberam que quanto mais demorarem a "curar a doença" mais ela vai crescendo.
Neste papel o mediador imobiliário poderá oferecer soluções.
Como disse; Haja Vontade…
2013 não será um ano diferente, a única diferença passará pelos diversos profissionais, que em vez de irem resolvendo, terão de arranjar soluções para resolver, doa a quem doer, a solução muitas vezes passa por medidas duras, mas que só trazem benefícios a médio longo prazo.
Excelente contributo este artigo…
Cumps
Sérgio Roque – Consultor Imobiliário
Anónimo
9 de Janeiro, 2013, 13:26O artigo é directo e sucinto, com uma proposta de solução que vai sendo seguida caso a caso, por algumas agências bancárias, dependendo da inteligência e influência dos gestores junto da administração regional dos respectivos bancos. Gostei francamente do primeiro comentário do "anónimo". Quase que merece o estatuto de artigo…
REPLYGoncalo Nascimento Rodrigues
9 de Janeiro, 2013, 13:29Meus caros, volto a pedir-vos para não esquecerem de assinar os vossos comentários.
Por aqui, gostamos pouco de comentários anónimos, de opiniões sem cara…
Apenas decidi publicar estes porque o seu conteúdo é importante. Por norma, não publico anónimos.
Abraço a todos e obrigado pela colaboração.
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