Neste momento, e tendo cumprido as primeiras 4 regras de ouro, é possível a qualquer investidor definir um limite máximo de preço a pagar por uma casa, senão vejamos:
– Defini a minha rentabilidade-objectivo, sabendo desde já como calculo o valor de uma yield;
– Conheço bem o mercado, logo sei bem que rendas irei conseguir cobrar no meu investimento;
– Também sei que da relação entre renda e yield resulta o valor do imóvel.
O gráfico seguinte ilustra a relação entre preço e renda para uma yield pré-definida de 6%. Se eu pretendo ter uma rentabilidade bruta e nominal de 6%, e para uma determinada renda que irei ser capaz de cobrar, consigo determinar o preço máximo a pagar:
Pergunta que normalmente me fazem: e se só houver casas à venda por preços superiores ao meu preço máximo? Resposta simples: não invisto! Lembrem-se do princípio da rentabilidade objectivo: ela parte do princípio do custo de oportunidade, tendo um investimento alternativo que me renda, no mínimo, o mesmo, então não justifica tomar a decisão de investimento.
Tendo definido esse custo de oportunidade em 6%, e só sendo capaz de obter uma rentabilidade abaixo desse valor, nesse caso é preferível manter os meus investimentos ou olhar para outros alternativos, em vez de tomar decisões erradas.
Bons negócios (imobiliários)!
4 Comentários
Anónimo
17 de Novembro, 2011, 18:29Olá Gonçalo,
REPLYEspero ver entre as 10 regras um aspecto muito importante: o risco que qualquer investidor tem que tomar porque acredita no negócio. Todos os negócio têm incerteza. É que há demasiada gente a fazer contas há anos e que, no final, acaba por fazer negócio nenhum.
Um abraço,
Gonçalo Vilarinho
Gonçalo Nascimento Rodrigues
17 de Novembro, 2011, 18:36Grande goncalo,
De certa forma, a questão do risco está falada logo na regra 1. Com a rentabilidade, vem sempre o risco. Quantificado, resta ao investidor decidir se o quer correr ou não.
Mas parece-me que houve também muita gente que por não fazer contas nenhumas, tomou más decisões de investimento. É que às vezes, se calhar é melhor estar quieto do que fazer asneira…
Abraço.
REPLYAnónimo
18 de Novembro, 2011, 16:35Sorry for writing in English!!
Regarding the issue of buy to lets,
In the UK there is more security for the Landlord.
All tenants are thoroughly referenced and checked for debts etc by specialist companies.
Rental Income protection is also available, in fact no landlord in the UK will let their property without it.
Do you think this facility should be available in Portugal and will it encourage investors to the buy to let market
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
18 de Novembro, 2011, 16:45First, i have to ask you to identify yourself in a next post. It's a rule we have for anyone willing to participate in this blog.
Second, welcome!
Regarding your question, i totally agree with it. In Portugal, we don't have (yet) a free rental market. Portugal still has a lot of old "frozen" rents well under market value. Above that, it's very difficult for a landlord to get rid of leasers who don't pay their rents. Both things have taken off the market lots of houses and potential investors. Therefore, it's extremelly difficult to get any rent insurance or other kind of rental protection because knowing this, no insurance company would sell any insurance policy, at least at addequate prices.
Regards,
Gonçalo.
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