A yield é uma medida de rentabilidade muito usada e querida no nosso mercado imobiliário. É igualmente uma importante variável para determinar um potencial valor de mercado de um imóvel, usando o método de rendimento.

Existe research em Portugal sobre as yields nos sectores de office, retail, industrial. Mas nada no sector da habitação.

Em tempos escrevi 2 artigos sobre o Price Earnings (PER) na habitação, ou se quiserem, o price-to-rent ratio. De uma forma simplista, o PER não é mais que a yield (ou para as acções, o dividend yield) traduzida em anos. Na altura, alertava para os principais perigos da yield (ou do PER): é estática e não leva em linha de conta a estrutura de financiamento.

Desta forma, não me surpreende nada a notícia saída há dias no Finantial Times, referindo que os buy-to-let estariam em risco de negative equity. Um investidor em habitação, direccionado para o buy-to-let, tende a “prender-se” muito à yield, esquecendo-se do facto de ser estática.

Tomar decisões de investimento em buy-to-let, numa conjuntura de descida de preços, exclusivamente baseado em yield é um erro. Recorrer a financiamento para alavancar esses investimentos, torna a decisão um duplo-erro, porque a yield não incorpora nenhuma destas variáveis.

Voltando a Portugal, convencionou-se que uma prime yield no sector da habitação rondaria os 5%. Já tive oportunidade de analisar o portfolio de alguns clientes particulares e de calcular a rentabilidade das suas carteiras. Decisões que tomaram, nos últimos 5 anos, baseadas em yield estão a demonstrar-se ruinosas, sendo expectável que comecem a gerar cash-flow negativo rapidamente.

Por isso, o meu conselho é este: qualquer investimento em buy-to-let residencial deve ser olhado com muito cuidado. Analisar a yield, sim, mas é necessário entender qual o preço médio de mercado, expectativas futuras de evolução do preço, liquidez do produto, facilidade de arrendamento, etc. Mas, mesmo assim, se não estão convencidos, pelo menos subam essa yield de 5%, pelo menos para 6,5%.

Bons negócios (imobiliários) e de buy-to-let!