Como foi referido, o Índice reflecte expectativas, porque é distinta a realidade que nos mostram os indicadores do SIR – Sistema de Informação Residencial, que assentam em dados de oferta e transacções de uma pool de operadores do mercado.

Os dados referentes à evolução dos tempos de absorção e dos valores de asking price resultam de uma análise das ofertas presentes no portal LardoceLar.com, que se caracteriza por ser uma base de dados onde predominam os fogos usados, que são cerca de 70% da amostra, sendo a informação oriunda de empresas de mediação imobiliária. Assim, a sua análise constitui um olhar para o mercado a partir da óptica da oferta. Como é sabido, os valores de oferta, pedidos pelo proprietário estão ainda sujeitos à dinâmica do mercado, podendo ser revistos e negociados com vista a viabilizar a venda do imóvel.

Na realidade, do ponto de vista da produção de estatísticas de mercado, um dos desafios mais complexos é a medição dos preços de venda praticados, assim como as taxas de desconto ou os tempos de absorção. Foi com esse fim que, em 2005, surgiu o SIR – Sistema de Informação Residencial que é uma base de dados constituída por uma pool de promotores e mediadores imobiliários que alimentam esse sistema com dados não só de oferta, mas também das transacções de imóveis que protagonizam. É sobre esta base de dados, bem distinta da anterior, que a análise de dinâmica de mercado que de seguida apresentamos é calculada.

Na Área Metropolitana de Lisboa, entre o segundo trimestre de 2009 e o primeiro de 2010 o SIR registou cerca de 4.700 transacções, representando as vendas de fogos usados cerca de 65% desse total.

A partir dessa amostra de vendas, apuraram-se as taxas de desconto praticadas. Os descontos apurados a partir da pool SIR rondaram, em média, os 4%. Mas em diversas zonas da região, os descontos rondaram os 7%. Este é um comportamento muito mais severo do que o observado no período pré-crise, por exemplo em 2007, altura em que os descontos se situavam, em média, nos 2%.

A interpretação das taxas de desconto deve atender ao facto desse indicador ser apurado pondo em confronto o último valor de oferta com o preço final de venda. Tal é relevante na medida em que entre o primeiro e o último valor de oferta podem ocorrer várias revisões, reduzindo-o. Isso tem-se sucedido, havendo diferentes zonas da Grande Lisboa onde a taxa de revisão das tabelas tem excedido os -5%.

Ao agravamento das taxas de desconto e ao efeito da revisão das tabelas de preços, há que adicionar o impacto do aumento do tempo de absorção. No que diz respeito a este indicador, o SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.

As duas bases de dados aqui referenciadas, apesar de bem distintas (uma com um olhar sobre a oferta e a outra sobre as transacções), reflectem ambas um alargamento dos prazos de comercialização do produto imobiliário residencial. Na realidade, se o ICI reflecte expectativas sobre os valores de oferta, o SIR vem-nos dizer que estas estão elevadas face à realidade do mercado. A revisão de tabela de preços e os descontos mais agressivos mostram um mercado cada vez mais pressionado onde melhor sobreviverão os profissionais mais informados e com mais capacidade para gerir as expectativas, nomeadamente dos particulares que servem.