Habitação em Lisboa – Análise da Oferta


Por Ricardo Guimarães

e
Francisco Virgolino


«O SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados


Para entender o actual Mercado Residencial é necessário olhar um pouco para trás e ver a evolução do segmento como um todo, a promoção, as expectativas dos agentes, as suas reacções às dinâmicas do mercado e a sua evolução, medida de forma objectiva através de indicadores cuja origem depende de dados fornecidos pelo mercado.

Nestes dois últimos anos temos vindo a assistir a uma quebra no número de projectos imobiliários em Lisboa. Esta quebra traduz-se numa redução do número de fogos novos licenciados que de 2008 para 2009 foi de cerca de 75%, sendo os projectos mais afectados aqueles que respeitam a edifícios com mais de 20 fogos, classe na qual o número de fogos novos licenciados observou uma descida cerca de 82%. O segmento menos penalizado na construção nova para fins habitacionais foi o das moradias cuja quebra foi de 24%. O destaque vai para o segundo trimestre de 2009 em que o licenciamento de fogos novos atingiu o seu ponto mais baixo. Para amenizar estes dados, e olhando para as obras em edificado, assistimos a um incremento de 7% do licenciamento deste segmento, sendo de destacar as zonas da Baixa e a Zona histórica da cidade de Lisboa.

Em suma, temos uma redução de 30% no licenciamento residencial em Lisboa no ano de 2009 quando comparado com 2008.

Gráfico 1 – Lisboa: Número de Fogos Novos Licenciados, por Trimestre

O cenário no primeiro trimestre de 2010 não foi mais animador uma vez que, face ao trimestre anterior, o licenciamento em edifícios residenciais novos baixou 22%. No que diz respeito a obras em edificado, o seu comportamento vai no mesmo sentido apresentando uma descida de 48% em termos homólogos e de 13% em termos trimestrais, mantendo-se somente na Baixa e na Zona Histórica da cidade um ritmo positivo.

Estes dados reflectem uma resposta dos promotores face ao momento económico que vivemos. Aliado a este facto, na Área Metropolitana de Lisboa, o tempo de absorção, analisado através das Estatísticas Confidencial Imobiliário / LardoceLar.com, duplicou no primeiro trimestre de 2010 face ao primeiro trimestre de 2008, passando de nove para dezoito meses. Em termos concelhios, Cascais apresenta o maior tempo de absorção, para fogos novos, 19 meses. Seguem-se Lisboa e a Amadora com 17 meses.

No entanto, quando olhamos para as expectativas dos agentes que intervêm neste mercado, profissionais e público em geral, o comportamento é diferente. Estas expectativas podem ser medidas pelo Índice Confidencial Imobiliário (ICI) que reflecte a dinâmica quanto aos valores de transacção esperados pelos agentes.

Os meses de Setembro e Outubro de 2008 marcaram definitivamente o mercado imobiliário e o ICI não deixou de registar este facto que se traduziu, excepto em Maio e Junho de 2009, numa quebra contínua do Índice entre Setembro de 2008 e Agosto de 2009. Em Janeiro do corrente ano o Índice apresentava o mesmo valor de Setembro de 2008. O mercado reflectia assim a sua confiança em que o pior já tinha passado… Em Junho o Índice passava a barreira dos 110 pontos, meio ponto acima do valor de Setembro de 2008.

Gráfico 2 – Índice Confidencial Imobiliário


Como foi referido, o Índice reflecte expectativas, porque é distinta a realidade que nos mostram os indicadores do SIR – Sistema de Informação Residencial, que assentam em dados de oferta e transacções de uma pool de operadores do mercado.

Os dados referentes à evolução dos tempos de absorção e dos valores de asking price resultam de uma análise das ofertas presentes no portal LardoceLar.com, que se caracteriza por ser uma base de dados onde predominam os fogos usados, que são cerca de 70% da amostra, sendo a informação oriunda de empresas de mediação imobiliária. Assim, a sua análise constitui um olhar para o mercado a partir da óptica da oferta. Como é sabido, os valores de oferta, pedidos pelo proprietário estão ainda sujeitos à dinâmica do mercado, podendo ser revistos e negociados com vista a viabilizar a venda do imóvel.

Na realidade, do ponto de vista da produção de estatísticas de mercado, um dos desafios mais complexos é a medição dos preços de venda praticados, assim como as taxas de desconto ou os tempos de absorção. Foi com esse fim que, em 2005, surgiu o SIR – Sistema de Informação Residencial que é uma base de dados constituída por uma pool de promotores e mediadores imobiliários que alimentam esse sistema com dados não só de oferta, mas também das transacções de imóveis que protagonizam. É sobre esta base de dados, bem distinta da anterior, que a análise de dinâmica de mercado que de seguida apresentamos é calculada.

Na Área Metropolitana de Lisboa, entre o segundo trimestre de 2009 e o primeiro de 2010 o SIR registou cerca de 4.700 transacções, representando as vendas de fogos usados cerca de 65% desse total.

A partir dessa amostra de vendas, apuraram-se as taxas de desconto praticadas. Os descontos apurados a partir da pool SIR rondaram, em média, os 4%. Mas em diversas zonas da região, os descontos rondaram os 7%. Este é um comportamento muito mais severo do que o observado no período pré-crise, por exemplo em 2007, altura em que os descontos se situavam, em média, nos 2%.

A interpretação das taxas de desconto deve atender ao facto desse indicador ser apurado pondo em confronto o último valor de oferta com o preço final de venda. Tal é relevante na medida em que entre o primeiro e o último valor de oferta podem ocorrer várias revisões, reduzindo-o. Isso tem-se sucedido, havendo diferentes zonas da Grande Lisboa onde a taxa de revisão das tabelas tem excedido os -5%.

Ao agravamento das taxas de desconto e ao efeito da revisão das tabelas de preços, há que adicionar o impacto do aumento do tempo de absorção. No que diz respeito a este indicador, o SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.

As duas bases de dados aqui referenciadas, apesar de bem distintas (uma com um olhar sobre a oferta e a outra sobre as transacções), reflectem ambas um alargamento dos prazos de comercialização do produto imobiliário residencial. Na realidade, se o ICI reflecte expectativas sobre os valores de oferta, o SIR vem-nos dizer que estas estão elevadas face à realidade do mercado. A revisão de tabela de preços e os descontos mais agressivos mostram um mercado cada vez mais pressionado onde melhor sobreviverão os profissionais mais informados e com mais capacidade para gerir as expectativas, nomeadamente dos particulares que servem.

2 comentários

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2 Comentários

  • Gonçalo Nascimento Rodrigues
    20 de Outubro, 2010, 9:00

    Caros Ricardo e Francisco,

    Obrigado pelo artigo. Para mim, bastante esclarecedor. É curioso verificar que o ICI está em máximos mas vemos, do lado do SIR um aumento dos tempos de absorção e do lado dos licenciamentos, valores perto de mínimos históricos.

    Bastará, para tal, entender a base destes indicadores. Enquanto que o ICI é construído com base em valores de oferta – que aparentam não baixar – já o SIR vai buscar também os valores reais de venda.

    Entre uns e outros, o que encontramos: o triplo do tempo de venda e descontos médios que atingem pelo menos 12%.

    Concluo, deste artigo, corroborado pela minha percepção do mercado, que existe uma clara rigidez na oferta actual que não tendo necessidade de baixar muito o preço (devido ao baixo nível de taxas de juro), prefere esperar e não vender. Os asking prices mantêm-se altos e para se fechar negócio, leva mais tempo e aumenta a margem de negociação.

    Bons negócios (imobiliários)!

    RESPONDER
  • Anónimo
    21 de Outubro, 2010, 11:19

    Parabéns pelo artigo.
    De facto, as diferenças observadas entre o SIR e o ICI são bem demonstrativas do desajustamento entre procura e oferta que ainda persiste no mercado da habitação.
    O fenómeno de "loss aversion", que pode em parte explicar este desajustamento, é bem demonstrativo da maturidade de um mercado ainda pouco profissionalizado.
    Cumprimentos.

    RESPONDER

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