Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt
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O IVSC – International Valuation Standards Council aborda possíveis três Métodos de Avaliação. São os já longamente conhecidos: o Método de Mercado, o Método do Rendimento e o Método do Custo.
Como é sabido de todos, uma Avaliação deve ser realizada sempre que possível por mais do que um Método, se adequado os três, para verificação e controlo. Daí o interesse do Método de Custo, apesar de se tratar de um Método Estático. Não é obrigatório que da aplicação dos três Métodos se obtenha exactamente o mesmo valor (ao euro), mas sim valores bastante próximos.
Realça-se o aumento da importância que o Método de Capitalização do Rendimento tem tido nos últimos anos com o maior dinamismo do Mercado de Arrendamento. Por isso, este método tem cada vez mais aplicação dada a maior informação disponível no Mercado de Arrendamento.
A abordagem pelo Método do Custo custo fornece uma indicação do Valor utilizando o princípio económico que o comprador não vai pagar mais por um activo do que o custo para obter um activo de igual utilidade, seja por compra ou construção.
Deste modo tem-se:
Valor de Mercado do Imóvel = Terreno + Custo de Construção + Encargos + Margem
A realização de uma boa Estrutura de Custos, bem equilibrada, é de vital importância. Para tal e com destaque basilar, deve-se, como sempre, realizar uma aprofundada e cuidada prospecção de mercado. Quando se diz “uma prospecção” deve entender-se como várias.
Lembra-se que todos os imóveis, com diferentes “Afectações” (comércio, serviços, habitação, armazém, loteamentos, …), têm a sua própria estrutura de custos. Pode-se e deve-se também falar de estrutura de custos de fracções autónomas.
Custo do Terreno: Devemos auscultar no mercado, terrenos idênticos, com as mesmas características (localização, área, capacidade construtiva, …). Podem ser retirados os habituais indicadores (valor por m² de construção acima do solo, valor por m² de terreno, valor por fracção).
Apresenta-se a seguir uma tabela, que poderá servir como orientação, com a percentagem do Valor do Terreno no Volume de Vendas de um imóvel habitacional. Lembra-se que há sempre excepções que, por serem excepções, acabam por confirmar a “regra”.
O IVSC – International Valuation Standards Council aborda possíveis três Métodos de Avaliação. São os já longamente conhecidos: o Método de Mercado, o Método do Rendimento e o Método do Custo.
Como é sabido de todos, uma Avaliação deve ser realizada sempre que possível por mais do que um Método, se adequado os três, para verificação e controlo. Daí o interesse do Método de Custo, apesar de se tratar de um Método Estático. Não é obrigatório que da aplicação dos três Métodos se obtenha exactamente o mesmo valor (ao euro), mas sim valores bastante próximos.
Realça-se o aumento da importância que o Método de Capitalização do Rendimento tem tido nos últimos anos com o maior dinamismo do Mercado de Arrendamento. Por isso, este método tem cada vez mais aplicação dada a maior informação disponível no Mercado de Arrendamento.
A abordagem pelo Método do Custo custo fornece uma indicação do Valor utilizando o princípio económico que o comprador não vai pagar mais por um activo do que o custo para obter um activo de igual utilidade, seja por compra ou construção.
Deste modo tem-se:
Valor de Mercado do Imóvel = Terreno + Custo de Construção + Encargos + Margem
A realização de uma boa Estrutura de Custos, bem equilibrada, é de vital importância. Para tal e com destaque basilar, deve-se, como sempre, realizar uma aprofundada e cuidada prospecção de mercado. Quando se diz “uma prospecção” deve entender-se como várias.
Lembra-se que todos os imóveis, com diferentes “Afectações” (comércio, serviços, habitação, armazém, loteamentos, …), têm a sua própria estrutura de custos. Pode-se e deve-se também falar de estrutura de custos de fracções autónomas.
Custo do Terreno: Devemos auscultar no mercado, terrenos idênticos, com as mesmas características (localização, área, capacidade construtiva, …). Podem ser retirados os habituais indicadores (valor por m² de construção acima do solo, valor por m² de terreno, valor por fracção).
Apresenta-se a seguir uma tabela, que poderá servir como orientação, com a percentagem do Valor do Terreno no Volume de Vendas de um imóvel habitacional. Lembra-se que há sempre excepções que, por serem excepções, acabam por confirmar a “regra”.
Custo de Construção: Podemos obter, junto de empresas de construção civil, um orçamento, uma estimativa, do custo da obra.
Encargos Indirectos: Nesta rúbrica estão incluídas as licenças, projectos, fiscalização da construção, gestão do empreendimento, taxas municipais, IMT sobre a aquisição do terreno, comissão de mediação imobiliária sobre as vendas, etc. No que se refere a taxas municipais devem ser consultados os regulamentos municipais de urbanização e edificação.
A Margem de Promoção adicionada às três anteriores rúbricas tem que “ser igual” ao Valor de Mercado do imóvel em avaliação.
Este Valor de Mercado do imóvel deve ser determinado pelo Método de Mercado balizado por cuidadosa e aprofundada prospecção de mercado.
Como se verifica, os números têm que “fechar”, quer isto dizer que a soma das rúbricas do Método do Custo tem que ser idêntico ao valor obtido pelo Método de Mercado e estar em linha com o valor do Método de Capitalização do Rendimento.
Apresenta-se a seguir um exemplo de uma Estrutura de Custos “tipo”, característica de um edifício (ou fracção) habitacional, numa localização urbana mediamente desenvolvida.
7 Comentários
João Fonseca
25 de Fevereiro, 2014, 12:19Parabéns pelo artigo.
REPLYA questão que levanto é: o método do custo tem que ser estático? É que não conseguimos fazer tudo no mesmo momento: projetos, aprovações, edificação, venda … . Resumindo a minha questão, o método do custo não deveria ser, em si mesmo, um método do rendimento, com as respetivas capitalizações, para o momento 0, quando o investimento está realizado?
Goncalo Nascimento Rodrigues
25 de Fevereiro, 2014, 12:21O problema dos métodos estáticos é esse mesmo. Por isso, são pouco aplicáveis ao imobiliário que, por natureza, é dinâmico.
Vocês são bem mais entendidos neste assunto da avaliação do que eu mas o método do custo é um método estático. Para ser dinâmico, passa a ser um DCF.
Ou não?
REPLYAnónimo
4 de Março, 2014, 21:26Como sabem, o Método do Custo é um método estático uma vez que não tem em consideração o factor "tempo". Tudo é executado no mesmo instante.
O DCF é um método mais rigoroso uma vez que entra com a variável "tempo" na avaliação do projecto.
Se foram aplicados com rigor e coerência, ambos dão bons resultados.
De preferência, deve-se sempre utilizar o DCF uma vez que é um método mais perfeito.
O que eu lembro no meu artigo, é que na aplicação do Método do Custo não é suficiente determinar apenas cada uma das rúbricas (terreno + construção + encargos + margem), mas devemos ter em atenção como elas se relacionam entre si e com o seu somatório (Valor de Mercado).
Francisco Espregueira
REPLYGoncalo Nascimento Rodrigues
4 de Março, 2014, 21:31Eu tenho muitas reticências sobre a aplicação deste método. Deve ser aplicado quando o comparativo não serve, ou seja, quando não há comparativos. Só que o método começa logo com o valor de mercado de terreno que deve ser obtido por… Comparativo!
Se já não há comparativo para determinar o valor do imóvel construído, quanto mais o terreno!
Depois, a margem do promotor. Como é aferida? Onde estão os dados para suportar os valores pressupostos?
Com sinceridade, o único elemento deste método que é real e facilmente aferível, é o custo de construção. Todos os restantes podem ser totalmente maniatados pelos a avaliador para obter o resultado pretendido.
REPLYFrederico Borges de Castro
10 de Março, 2014, 11:59Para a correcta aplicação deste método e para garantir que o resultado fosse equivalente a Valor de Mercado, haveria ainda que reflectir não só a depreciação física, mas mais importante ainda, a obsolescência física, funcional e económica, todas elas difíceis de quantificar. Por outro lado, haveria que adicionar o valor de eventuais intangíveis que não se encontrassem reflectidos no valor do terreno, também estes difíceis de calcular com exactidão. É por essas e por outras que o RICS Red Book não concorda que o Método do Custo possa ser utilizado para a obtenção do Valor de Mercado de activos imobiliários. Para a avaliação de equipamento, sim, este método funciona.
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