Tal como esperado, o Banco Central Europeu continuou a sua política de retração monetária fazendo subir a sua taxa diretora de refinanciamento em mais 25 pontos base (fixando-a nos 3,25%). O BCE sinalizou desde já que com a certeza quase absoluta a taxa chegará aos 3,75% (o máximo alguma vez alcançado) tentando contraria a ainda elevada taxa de inflação contrariamente ao FED que admite parar as subidas (que já se encontram acima dos 5%) de forma a acalmar os efeitos nos balanços dos bancos (que tem sido objeto de sucessivos resgates).

Qual a elasticidade dos agentes económicos a estes aumentos? Pode o mercado de crédito hipotecário voltar a originar uma crise financeira?

O mercado imobiliário foi um autêntico refúgio da generalidade dos investidores um pouco por toda a Europa entre 2012 e 2020, seja pela aquisição de ativos imobiliários diretamente, seja pelo investimento em instrumentos financeiros expostos ao setor imobiliário. As elevadas taxas de rentabilidade prometidas eram alavancadas com o simples facto de o custo do dinheiro ser inexpressivo e negativo.

Naquela época o banco central apenas imprimia dinheiro atrás dinheiro, sinalizando junto dos agentes económicos e governos na zona euro que o importante era o investimento de forma a gerar uma sucessão de efeitos económicos capazes de gerar crescimento económico. Ao mesmo tempo que se assistia à deslocalização de centros produtivos para o sudoeste asiático e ao acréscimo da dependência energética do então amigo Putin, toda a Europa apostava significativamente no setor imobiliário, alavancando investimento assente em deficientes coberturas de risco.

Primeiro, a inexistência de uma política de concessão de crédito à habitação com taxa fixa em toda a maturidade do empréstimo (na prática na verdade a maioria dos bancos em países como Portugal não consegue arranjar cobertura de taxa de juro a mais de 10 anos) criou ao longo dos anos uma correlação extrema entre rendimento disponível das famílias e taxa de juro e cujo preço é hoje visível.

Segundo, a inexistência de análises de sensibilidade a vários fatores macroeconómicos sobretudo quando relacionados com projetos de investimento em larga escala. Não sendo possível prever naturalmente uma pandemia ou a invasão da Ucrânia, deverão ser poucos os que até 2020 analisaram os impactos de uma variação positiva da Euribor em 100 basis points (já subiu 350 basis points) ou uma taxa de inflação de 2% nas suas projeções que serviram de base para que instituições financeiras financiassem o projeto.

Uma pandemia e uma guerra geraram inflação, demasiada inflação que colocou as economias a caminhar para uma estagflação e os bancos centrais usaram o único instrumento disponível, a política monetária, subindo as taxas de juro para os níveis de hoje (no caso do BCE os acima referidos 3,25%) com um único objetivo, reduzir a massa monetária em circulação e isso criou e criará um efeito dominó no rendimento disponível das famílias e na capacidade das empresas em garantir um regular cumprimento das suas obrigações creditícias.

A tudo isto, acresce o facto de a rentabilidade do setor imobiliário depender (e muito) da taxa de juro, pois todos sabem que quanto maior é a taxa de juro, maior é a rentabilidade exigida pelo investidor (yield) para tomar o risco daquele ativo imobiliário. E só existem duas formas de fazer o match: ou o preço desce ou o rendimento do ativo aumenta, mas uma e outra têm consequências objetivas. E a tudo isto acresce o facto de hoje as obrigações de divida soberana (nomeadamente a americana) apresentarem yields acima dos 5% o que compara com a redução das yields no imobiliário e do acréscimo significativo dos riscos (sobretudo em setores como o comercial/CRE).

A melhor resposta que podemos encontrar sobre todas as incertezas do mercado é-nos dada por Adam Smith. Se a economia fosse livre, sem intervenção alguma de órgãos externos ou dos governos, ela irá regular-se de forma automática, como se houvesse uma mão invisível por trás de tudo, fazendo com que os preços dos ativos fossem ditados pelo próprio mercado, conforme a sua necessidade.