O alojamento local e o arrendamento tradicional apresentam diferenças, de um ponto de vista económico. Pode perguntar-se, um pouco à semelhança da polémica que envolve táxis, Uber e Cabify, se essas diferenças serão suficientes para justificar regimes distintos para a tributação dos rendimentos do alojamento local e do arrendamento, como sucede actualmente.
Uma corrente de opinião sugeriu a existência de uma falta de neutralidade fiscal, que originaria distorções em benefício do primeiro. Neste contexto, começou a ser noticiada, primeiro em Junho e depois em Outubro, a possibilidade de harmonizar os dois regimes no Código do IRS, diploma que passaremos a analisar. Com a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017 projectam-se, de facto, algumas alterações nesta matéria. Neste primeiro texto trataremos da tributação do rendimento das actividades correntes; posteriormente, num segundo, da dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos.
Actualmente, nos termos do artigo 4.º, n.º 1, alíneas h) e n), a exploração de estabelecimentos de alojamento local gera sempre um rendimento da Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), o que implica a afectação dos imóveis objecto de exploração à actividade empresarial do contribuinte. Já o arrendamento tradicional tem enquadramento tendencial na Categoria F (rendimentos prediais), excepto quando haja opção do sujeito passivo pela tributação no âmbito da Categoria B, caso em que haverá igualmente afectação dos imóveis explorados à respectiva esfera empresarial.
Em sede de Categoria F, são dedutíveis “todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração” – cfr. artigo 41.º, n.º 1. Os rendimentos prediais líquidos são em princípio tributados à taxa de 28%, ainda que o sujeito passivo possa optar pelo englobamento para obter, dependendo do seu escalão de IRS, uma taxa efectiva menor – cfr. artigo 72.º, n.º 1, alínea e), e n.º 8).
No âmbito da Categoria B, os sujeitos passivos são enquadrados no regime simplificado de tributação se, no período de tributação imediatamente anterior, o montante bruto anual dos respectivos rendimentos não tiver ultrapassado os € 200.000,00 – cfr. artigo 28.º, n.º 2 –, sendo que:
a) O rendimento tributável derivado da exploração de estabelecimentos de alojamento local resulta da aplicação de um coeficiente de 0,15 ao montante bruto da “receita bruta”, o que significa que existe uma presunção de que 85% desta corresponde a custos, os quais são automaticamente deduzidos – cfr. artigo 31.º, n.º 1, alínea a);
De acordo com a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017 o coeficiente passará a ser de 0,35 para a exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, mantendo-se o de 0,15 apenas para os estabelecimento de hospedagem, nomeadamente os hostel.
b) No arrendamento, por sua vez, é aplicado um coeficiente de 0,95 sobre o resultado positivo dos rendimentos prediais, determinado nos termos do já transcrito artigo 41.º, n.º 1. Tal significa que existe uma presunção de que o arrendamento no regime “empresarial” simplificado da Categoria B implica mais 5% de custos que o arrendamento em regime “particular” da Categoria F.
Em ambos os casos, a) ou b), apurados tais rendimentos líquidos, os mesmos serão posteriormente objecto de englobamento e tributação às taxas gerais e progressivas do artigo 68.º, as quais, com a taxa adicional de solidariedade e a sobretaxa, podem ascender actualmente a 56,5%.
Se estas regras fiscais se revelarem desajustadas o contribuinte pode ainda optar pelo regime da contabilidade organizada, com maior grau de dedutibilidade de gastos (que podem, neste caso, abranger os de natureza financeira, os relativos a depreciações e a mobiliário, electrodomésticos e artigos de conforto ou decoração), mas suportando o encargo de um contabilista certificado.
O enquadramento descrito permite uma liberdade considerável para os sujeitos passivos quanto aos regimes de tributação passíveis de aplicação:
- No alojamento local, dentro da Categoria B, entre: (i) o regime simplificado acima explicado em a) e (ii) o da contabilidade organizada;
- No arrendamento tradicional, entre: (i) o da tributação em sede de Categoria F, (ii) o do regime simplificado no âmbito da Categoria B supra referido em b) e ainda (iii) o da contabilidade organizada, nesta última Categoria.
Segundo a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017 passam também, por opção dos respectivos titulares, a poder ser tributados em sede de Categoria F, as importâncias relativas à exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, aumentando ainda mais a margem de manobra fiscal dos contribuintes.
Perante este caleidoscópio fiscal (que não analisámos em toda a sua extensão, nomeadamente quanto às diferenças ao nível do reporte de perdas previsto no artigo 55.º), aliás razoavelmente resumido no Ofício-circulado n.º 20180/2015, de 19 de Agosto, da Autoridade Tributária e Aduaneira, os contribuintes que pretendam exercer estas actividades devem simular cuidadosamente os seus rendimentos e gastos e obter prévio aconselhamento junto de um fiscalista.
As diferenças entre o tratamento fiscal do arrendamento em regime “particular”, por um lado, e do mesmo arrendamento mas em regime “empresarial” ou da actividade de alojamento local, por outro, exponenciam-se em caso de venda dos imóveis geradores de tais rendimentos. Mas isso ficará para a segunda parte deste artigo.
PS: Agradeço aos meus Colegas Drs. Ana Rita Pereira e Carlos Alcântara Neves o auxílio na elaboração deste texto.
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Por Ricardo da Palma Borges
Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)
Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados – Sociedade de Advogados, R.L.)
ricardo@rpba.pt
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