Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker
OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director
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Aqui há dias saiu no Jornal I a notícia com o título «Arrendar um imóvel pode dar no mínimo um retorno de 8%».
Como devem calcular, fiquei esperançado que alguém tivesse encontrado algo que eu não consigo encontrar: investir em buy-to-let e ganhar o mínimo de 8%. É o mínimo, não é o máximo.
O problema será meu, com certeza, mas não entendo nada da notícia. Vejamos: diz o jornal que depois de contactado alguns players do mercado, conclui-se que o imóvel não deverá custar mais do que € 150.000 e a renda deve fixar-se nos € 400 por mês. Ora contas feitas temos… 3,2% de rendimento. Mau! Então não era o mínimo de 8%???
O problema será meu, com certeza, mas não entendo nada da notícia. Vejamos: diz o jornal que depois de contactado alguns players do mercado, conclui-se que o imóvel não deverá custar mais do que € 150.000 e a renda deve fixar-se nos € 400 por mês. Ora contas feitas temos… 3,2% de rendimento. Mau! Então não era o mínimo de 8%???
Continuando a ler a notícia, entendemos que há vários exemplos. «Menos mal!», pensei eu, enganei-me. Ora bem, afinal já não é um máximo de 8%, mas entre 4% e 8%, diz a CEO da Remax. Bolas! Então não eram 8%, no mínimo?!
Considerando, então, essa renda de € 400 por mês, e assumindo que me sobra, em média, 80% da renda todos os meses (depois de pagos os custos), temos que o valor da casa deverá ser de € 96.000 (se quiser ter 4%) ou de € 48.000 (se quiser os tais 8%). Lá se foram os € 150.000…
Já segundo a ERA, os retornos podem chegar a 10%, assumindo imóveis «a preços competitivos, com elevado potencial de valorização em zonas de grande procura de arrendamento, permitindo rendimentos mensais fixos muito interessantes».
Agora é que fiquei mesmo confuso! Estamos, afinal, a falar de rendimento ou rentabilidade? Para a CEO da Remax: «Os 8% são no fundo a margem de lucro que um investidor tem no imóvel.» Já para a ERA, os 10% de retorno assumem um elevado potencial de valorização. Será que a ERA adianta todos os meses esse potencial de valorização do imóvel, para que o investidor tenha o tal rendimento fixo mensal muito interessante?
Trapalhada de conceitos, é o que vos digo. Uma coisa é rendimento (ou yield, se quiserem) e deve comparar a renda (bruta ou líquida, desde que se entenda a diferença entre uma e outra) com o custo inicial do imóvel; outra coisa é rentabilidade que junta esse rendimento ao potencial de valorização futuro do imóvel, devidamente descontado no tempo.
Como vemos, pelos números, para termos rendimentos líquidos de 8%, para rendas de € 400 por mês (rendas máximas), teremos de estar à procura de imóveis com preços até € 48 mil, como vimos. E será que esses imóveis, por esse preço, se arrendam a € 400 por mês?
Já para ter rentabilidades de 10%, teremos de assumir uma forte valorização dos imóveis num prazo de 5 a 10 anos. A 10 anos, estimaria uma quase duplicação de valor do imóvel para se poder ter essa tal rentabilidade de 10%.
Engana-me que eu gosto…
Bons negócios (imobiliários)!
4 Comentários
Luis Machado
6 de Junho, 2013, 12:16Luís Machado (Franchisado ERA Leiria)
é verdade Gonçalo , de facto a noticia não se compreende.
REPLYrendimentos acima dos 6% são muito poucos.
Sempre que surge , nem 1 dia ficam na imobiliária.
parabéns pelo seu trabalho .
José Araújo
7 de Junho, 2013, 9:51Pelo título da notícia também eu fui logo ver o ror de coisas que me deviam estar a escapar no mercado imobiliário.
Mas afinal não.
Obrigado Gonçalo, sempre deu para rir um bocadinho com o seu artigo. Sim, porque com o do "I" a vontade que dá é…
(fiquemos por aqui)
Um abraço!
REPLYjosé araújo
el_guest
16 de Junho, 2013, 10:47Excelente artigo Gonçalo. Demonstra claramente a estratégia agressiva dessas empresas que enganam o Zé povinho.
REPLYAntonio Manuel Roldão Simões
18 de Junho, 2013, 10:07Titulo – " Engana-me que eu gosto.."
Deixe que lhe diga que o que transmite nada diz de novo, que até quem trabalha o mercado imobiliario , NÂO saiba, mas quando se trata de investir é na qualificação que se define a rentabilidade e se justifica o arrendamento ou a compra. Mas se falamos em margem de lucro, lembro-lhe que as casa são como os depositos… devem ser negociadas com quem as promove e não servirem para especular… o MERCADO é regra cada vez mais para defenir os valores e uma casa bem localizada, em bom estado, perto de transportes e com uma tipologiia apetecivel, pode ser rentavel, mas dá trabalho e não é para todos pode crer meu caro. MAS o tema é bom ,serve a preceito para debater e deviamos contrapor com os aforros que nem pagam os juros devidos e se o clima… de Chipre chegar cá ao burgo… a rentabilidade é algo que deve ser poderada ao investir.Cpts
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