Num primeiro texto analisámos os benefícios fiscais à reabilitação urbana previstos no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”) e no Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”). Neste segundo, abordaremos os benefícios fiscais relevantes, em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), previstos no artigo 71.º do EBF.

O mencionado preceito prevê benefícios fiscais: (i) na dedução à colecta de encargos suportados com a reabilitação de imóveis; (ii) na tributação das mais-valias obtidas com a alienação de imóveis reabilitados e (iii) na tributação de rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de imóveis reabilitados.

O primeiro benefício consiste numa dedução à colecta do IRS correspondente a 30% dos encargos suportados, até ao limite de € 500, com reabilitações em imóveis que sejam localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas ou imóveis que sejam arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (“NRAU”). Estes imóveis têm que ser objecto de “acções de reabilitação”, pelo que da intervenção terá de resultar o cumprimento de uma das seguintes condições: i) um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do seu início; ii) um nível de conservação mínimo «bom», em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente. Adicionalmente, os encargos têm de ser devidamente comprovados e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante os casos, devendo estas entidades remeter à Autoridade Tributária e Aduaneira as respectivas certificações.

Um segundo benefício consiste na tributação das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em Portugal à taxa autónoma de 5%, desde que decorrentes da primeira alienação subsequente à reabilitação, e contanto que o imóvel seja localizado em área de reabilitação urbana delimitada.

Este benefício levantou já duas questões que foram objecto de decisões arbitrais recentes do Centro de Arbitragem Administrativa.

No processo n.º 234/2017-T foi apreciada a possibilidade de aplicação de tal taxa autónoma de 5% em conjugação com o artigo 43.º do Código de IRS, que estipula uma base reduzida de tributação (correspondente a 50%) da mais-valia imobiliária. Tal questão foi decidida no sentido de que ambos os benefícios não são cumuláveis, pelo que (i) ou a totalidade da mais-valia é tributada a uma taxa autónoma de 5%, (ii) ou o contribuinte opta pelo englobamento da mais-valia, sendo tributado sobre 50% da mais-valia auferida, mas sujeitando-se à aplicação das taxas progressivas de IRS, nos termos normais.

No outro processo, com o n.º 475/2017-T, estava em causa a eventual aplicação do benefício somente à primeira alienação do imóvel após reabilitação, ou também a alienações subsequentes. A decisão foi clara no sentido de que o benefício é atribuído somente na primeira alienação após a reabilitação. Ficou, todavia, prejudicado o conhecimento de uma outra questão, essencial, e que respeita à eventual desconformidade do benefício previsto no artigo 71.º, n.º 5, do EBF, com o Direito da União Europeia, por discriminação entre residentes e não residentes, dada a sua aplicação ser limitada a sujeitos passivos residentes.

Por último, encontra-se também previsto um benefício fiscal na tributação dos rendimentos prediais, igualmente limitado a sujeitos passivos de IRS residentes em Portugal, sendo aplicável uma taxa autónoma de 5% quando os mesmos sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis recuperados e situados em área de reabilitação urbana delimitada, ou de imóveis arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU e objecto de “acções de reabilitação”, nos termos acima mencionados.

Apresentamos abaixo um quadro síntese de todos os benefícios mencionados em ambos os nossos textos, quer da perspectiva do promotor da reabilitação, quer da do comprador do imóvel reabilitado:

Dada a tecnicidade e complexidade no processo de obtenção dos diversos benefícios enumerados, que implica a articulação de diversas entidades (i.e. câmara municipal, empreiteiros, serviços de finanças) é crucial que os envolvidos procurem aconselhamento jurídico-fiscal para o mesmo.

PS: Agradeço aos meus Colegas Drs. Ana Rita Pereira e José Pedro Barros o auxílio na elaboração deste texto.

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Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)