“O imóvel é financiado?”. Esta é provavelmente a pergunta mais repetida pelo cidadão brasileiro à procura de imóvel e que acaba de chegar perto dum Broker.

No Brasil, a entidade vendedora do imóvel é normalmente uma empresa Incorporadora que pode ou não assumir a construção do empreendimento e ser ou não proprietária do terreno onde o investimento se desenvolve.

Na realidade, o comprador quer saber se o imóvel reúne condições formais para que a Banca o financie, mas também se a Incorporadora o pode fazer. O financiamento por parte do Promotor Imobiliário é uma realidade comum no Brasil e tem contornos financeiramente interessantes como veremos adiante. Uma das razões para as Incorporadoras disponibilizarem financiamento próprio prende-se com a dificuldade de acesso, por parte dos cidadãos, a financiamento bancário. Para além das restrições à concessão de crédito habitacional, as exigências burocráticas criam uma forte barreira ao acesso dos cidadãos a estes financiamentos.

Para financiar a compra de imóveis, a Incorporadora utiliza a TABELA PRICE, que é um sistema de amortização com prestações constantes e o seu cálculo baseia-se no principio dos juros compostos. É prática corrente o cálculo com juros mensais de 1%. Os contratos de financiamento consideram ainda uma actualização monetária referenciada ao IGP-M. O IGP-M/FGV analisa as variações de preços baseadas no Índice de Preços por Atacado (IPA), que tem um peso de 60% do índice, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem um peso de 30% e o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), representando 10% do IGP-M.

Desta forma, a Incorporadora consegue uma rentabilidade semelhante aos produtos financeiros de menor risco, disponibilizados pela Banca, e ainda a correcção monetária que lhe garante a actualização do valor do imóvel. Mesmo num cenário de juros altos, como têm sido os últimos anos (lembro que a SELIC – taxa básica de juros da economia brasileira – está a 14,25%), acaba por ser uma excelente rentabilidade para o Incorporador. Com a expectativa recente de baixa da taxa SELIC, estes contratos de financiamento com TABELA PRICE, continuarão a constituir uma óptima forma de colocar imóveis no mercado.

Porém não há “bela sem senão”. Num cenário de incumprimento associado à desvalorização do valor dos imóveis, cenário vivido actualmente pelas Incorporadoras, estas empresas acabam ficando com stocks muito altos decorrentes de processos de desistência de compra dos imóveis.

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Por Luís Sá Pereira

Construtor / Promotor