O crédito habitação tem subido bastante nos últimos anos. Com o mercado de compra e venda de casas muito activo, a banca tem acompanhado na concessão de crédito. Importa, pois, comparar os montantes de crédito habitação concedido com o valor de mercado residencial em Portugal.

O crescimento do crédito

Em 2021 foram concedidos cerca de 15,3 mil milhões de euros, um máximo dos últimos 14 anos, rivalizando com os máximos históricos do início do século. O crescimento homólogo, face ao ano de 2020, foi de 34,1%. Bastante expressivo tendo em conta que 1) 2021 foi ano de pandemia com período de confinamento, 2) 2020, também ano de pandemia, já tinha registado aumento face a 2019 e 3) mesmo assim, tratou-se do quarto maior aumento homólogo desde que existem registos.

Fonte: Banco de Portugal

O arranque de 2022 não demonstrou, ainda, qualquer sinal de abrandamento. Os bancos continuam a emprestar bastante dinheiro para a compra de casa. Os dados do Banco de Portugal mostram que nos primeiros 3 meses deste ano foram já concedidos mais de 4 mil milhões de euros. É o 2º maior registo de sempre para um primeiro trimestre, apenas atrás dos 4,77 mil milhões de euros observados em 2005:

Fonte: Banco de Portugal

Temos dívida a mais no mercado?

Perante estes dados, é legítimo perguntar se não começamos a ter dívida a mais no mercado e se não estaremos a cometer os mesmos erros do passado. De facto, o crescimento no crédito para a compra de casa foi expressivo em 2021, tendo em conta a conjuntura vivida.

Veja ainda “O efeito da dívida nos preços da habitação em Portugal“

Ao mesmo tempo que os bancos aumentam a concessão de crédito, o mercado não para de valorizar. Os dados mais recentes do INE mostram uma subida homóloga no índice de preços na habitação de 12,9% no 1º trimestre de 2022. Sobem preços, sobe o número de casas vendidas (+25,8%) e aumenta o volume de vendas (44,4%). Já o crédito subiu 24%, bem abaixo do aumento registado no volume de vendas.

Na realidade, comparando os dados do crédito concedido e os do mercado residencial, conseguimos encontrar um certo equilíbrio. É certo que o crédito tem aumentado e que o montante médio emprestado também.

De acordo com dados do INE, o valor médio de crédito concedido por contrato fixou-se nos € 123.529 no final do 1º trimestre de 2022. Em contraponto, o valor médio de venda de uma casa (comparação entre volume de vendas e nº de casas vendidas) no mesmo período foi de € 185.601. Se olharmos para os dados históricos de ambas as variáveis, concluímos que existe um certo equilíbrio nas mesmas:

Fonte: INE | Cálculos: Out of the Box

O que podemos então concluir’

Tomando por base o 1º trimestre de 2009, é possível observar que a evolução do ticket médio de crédito concedido e o valor médio de venda de uma casa em Portugal têm tido comportamentos semelhantes, apesar do crédito tendencialmente crescer mais que o valor de venda. O forte crescimento do mercado no início deste ano foi suficiente para que as variáveis se voltassem a encontrar no tempo.

Se assumirmos estes valores como médias de mercado (que de facto, o são), podemos assumir que a comparação do ticket médio de crédito e do valor médio de venda pode ser visto como um loan-to-value. Apesar do crédito estar a subir, a verdade é que os números mostram que o mercado valoriza ainda mais. Nos últimos 3 a 4 anos, o loan-to-value tem inclusive descido.

Em conclusão, é correcto afirmar que os bancos têm concedido muito mais crédito. É também aceitável pensar-se que estaremos a cometer os mesmos erros do passado. No entanto, a grande diferença deste ciclo que (ainda) vivemos é que há muito mais valor encerrado nestes créditos.

Há mais crédito habitação mas há também muito mais valor de mercado. Naturalmente, se o mercado corrigir, menos valor estará coberto no crédito. Mas os números mostram que a margem aparenta ainda ser gerivel.

Bons negócios (imobiliários)!