Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio

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A Aguirre Newman levou a cabo um estudo sobre o mercado residencial de Lisboa, cujas conclusões são as seguintes:

1. Manutenção do preço médio de venda pedido por m² das habitações de construção nova em comercialização, face ao ano anterior.

2. Maior flexibilidade dos promotores nas margens de negociação, traduzida em descontos sobre o preço de venda.

Por norma, os promotores imobiliários iniciam a comercialização das promoções quando estas se encontram ainda em planta. Os preços praticados nesta fase são mais baixos que os praticados após a conclusão da obra, funcionando este diferencial de preço como um prémio para quem compra primeiro e não como um desconto sobre o preço final.

Dependendo da fase de construção em que se encontra a promoção e do número de fogos em stock, a disponibilidade negocial dos promotores altera-se, traduzindo-se em descontos na ordem de 20% sobre o valor inicial, no caso dos empreendimentos que registam maior oferta.

No caso de empreendimentos mais pequenos, a flexibilidade negocial dos promotores surge através de negociação pontual, consoante o período decorrido desde o início da comercialização. Foram detectadas situações em que foram oferecidos descontos no intervalo de 10% até 20% sobre o preço pedido.

3. Incremento da actividade promotora, com variação de 16% no número de promoções de construção nova em comercialização, ou seja, mais 24 empreendimentos à venda este ano do que no ano passado.

O incremento da actividade promotora, apesar da actual conjuntura económica e financeira desfavorável, pode ser parcialmente justificado pelos prazos de licenciamento de obra, geralmente superiores a um ano, os quais conduzem a desfasamentos no ciclo de promoção dos empreendimentos.

Destaca-se o incremento observado do número de promoções reabilitadas em comercialização neste período, com ênfase nas Zonas 8 (Avenidas Novas) e 11 (Lapa / Amoreiras / Chiado / Santos).

4. Incremento do período de comercialização médio das habitações de 43 meses para 53 meses.

Este facto encontra-se relacionado com a conjuntura económica que se vive actualmente, nomeadamente com a incerteza sobre a evolução da economia nacional e do mercado de trabalho, que condiciona a disponibilidade para comprar por parte dos utilizadores finais.

A maior restritividade dos critérios utilizados pelos bancos na concessão de novo crédito, bem como o aumento dos spreads decorrentes do elevado custo de financiamento das próprias instituições bancárias e do aumento do risco, contribuíram igualmente para o incremento referido.

5. Importância crescente da modalidade de arrendamento com opção de compra na comercialização de habitações plurifamiliares de construção nova.

Perante um decréscimo nas vendas das habitações de construção nova, os promotores imobiliários instrumentalizaram novas formas de comercialização. Em linha com o que foi detectado no ano passado, manteve-se a alternativa do arrendamento face à venda, de modo a obviar as dificuldades de financiamento e incerteza dos compradores em assumir compromissos.

Em complemento a esta opção, detectou-se em diversos empreendimentos, a abertura para a celebração de contratos de arrendamento com opção de compra, através dos quais é concedido aos potenciais interessados o direito de adquirir a habitação, descontando no valor de comercialização a totalidade ou parte das rendas entretanto pagas durante o regime de arrendamento.

Para os potenciais interessados que perante o actual clima de incerteza decidam adiar a decisão de adquirir uma habitação, esta modalidade permite a possibilidade de a médio prazo serem proprietários de uma habitação (a que estão a ocupar), recuperando total ou parcialmente as rendas entretanto pagas.