A TEGoVA é um grupo europeu de associações de avaliadores, que reúne 70 associações de 37 países, representando cerca de 70.000 avaliadores. Em Portugal, estão duas associações de avaliadores inscritas na TEGoVA, que são a ASAVAL- Associação Profissional das Sociedades de Avaliação e a ANAI- Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários.

A TEGoVA produz normas para avaliação, não se restringindo à avaliação de imóveis. Já publicou as Normas Europeias de Avaliação de Negócios (EBVS) e prepara-se para lançar as Normas Europeias de Avaliação de Máquinas e Equipamentos. Atribui também as certificações TRV (TEGoVA Residential Valuer) e REV (Recognised European Valuer).

Assinalamos neste artigo a atualização das EVS (European Valuation Standards), com efeitos a 1 de janeiro de 2021, designadas como EVS 2020.

Esta atualização encerra um conjunto de novidades, que foram transmitidas ao universo dos peritos avaliadores de imóveis numa “press release” da TEGoVA, em Bruxelas, a 3 de novembro de 2020, pelo seu presidente, Krzysztof Grzesik:

“As EVS 2020 melhoram a prática de avaliação europeia com:

• Maior clareza sobre o conceito-chave de Valor de Mercado, compensando as falhas que se têm registado em várias versões linguísticas do direito comunitário;
• Um Relatório Europeu de Avaliação comum de Imóveis Destinados a Habitação;
• Atualização da avaliação da eficiência energética de acordo com a Norma;
• Novas “Notas de Orientação” e “Documentos Informativos” sobre temas de interesse real para a prática dos avaliadores;
• Clarificação do papel dos modelos estatísticos avançados (AVM), em conformidade com as novas orientações da Autoridade Bancária Europeia;
• Uma abordagem abrangente da Metodologia de Avaliação, incluindo a exposição pormenorizada de conceitos-chave, tais como a ótica do rendimento e o custo de reposição depreciado;
• Uma exposição única e marcante da legislação da UE e da Avaliação dos Imóveis que permite aos avaliadores compreenderem o quanto o ambiente regulador imobiliário se baseia no direito da União. Relevante também para as autoridades de supervisão europeias e nacionais, decisores políticos e académicos.”

No entanto, de entre todos os novos temas trazidos por esta atualização, o que mais surpresa nos causa é a queda do conceito de “Hope Value”. De facto, uma leitura mais atenta permite verificar que o conceito de “Hope Value” desapareceu da 9ª edição das Normas de Avaliação Europeias da TEGOVA (EVS 2020) e que, ao mesmo tempo, a definição de “Máximo e Melhor Uso” foi alterada para o incorporar.
Convém recordar que o conceito de “Hope Value” era utilizado para descrever um aumento do valor que o mercado estará disposto a pagar, na esperança de uma utilização mais satisfatória ou oportunidade de desenvolvimento ser alcançável, em relação ao que é atualmente permitido ao abrigo dos instrumentos de ordenamento, constrangimentos de infraestruturas ou outras limitações existentes.

Atentemos, então, à definição de “Máximo e Melhor Uso” (em inglês “highest and best use”)’

“5.3.4 The concept of ‘highest and best use’ (HABU) is integral to Market Value and is the use of a property that is physically possible, reasonably probable, legal or likely to become so, and that results in the highest value of the property at the date of valuation.”

…

‘reasonably probable’: disregarding specialist uses that might occur to a single bidder. It also allows consideration of uses thought likely to become possible, as for example, where existing infrastructure constraints or other physical limitations are currently in place but are likely to be eased in the future (for example by the building of a new road or a flood alleviation scheme).

‘legal or likely to become so’: potential buyers perceive that a planning authority is likely to allow a change of use or permit a proposed development in the foreseeable future, or legislation is likely to change to render a currently illegal use or development legal. Other situations might concern a use thought likely to be decriminalised or where a licensing regime is considered likely to become more or less stringent.
É nas palavras “reasonably probable, legal or likely to become so” que, implicitamente, a noção de HABU é incorporada.

Outra alteração também muito importante foi a inclusão da noção de HABU na definição de Valor de Mercado, ao contrário do que acontecia em versões anteriores das EVS. Anteriormente, o “Máximo e Melhor Uso” deveria ser considerado como um pressuposto especial.

A avaliação de imóveis é uma disciplina em constante evolução, que exige dos peritos avaliadores de imóveis formação contínua. Que não é sequer sugerida pela CMVM…