A decisão de escolher a administração para um condomínio residencial “encalha” por vezes na indefinição entre a escolha de uma empresa de gestão de condomínios ou a preferência por uma gestão interna desempenhada pelos proprietários.

Considero que ambas as soluções têm os seus prós e contras dependendo muito do contexto do condomínio nomeadamente em termos de dimensão e caracterização dos proprietários relativamente à sua  disponibilidade e conhecimento.

Existem em Portugal condomínios bem geridos pelos proprietários, condomínios de alguma dimensão em que duas ou três pessoas com disponibilidade e interessadas se unem para gerir o condomínio fazendo-o com sucesso, e existem também, por contraposição, condomínios que “descambam” com a gestão interna, mesmo em edifícios de pequena dimensão.

Costumo dizer que a experiência me ensinou que há duas situações fáceis de acontecer num condomínio: gastar dinheiro e o condomínio ficar sem dinheiro. Conheci uma situação num prédio de 12 pisos em que a falência do condomínio levou a que fosse interrompido o funcionamento dos dois elevadores durante um longo período com as consequências óbvias para a qualidade de vida dos seus habitantes. Uma das maiores qualidades de uma administração é a capacidade de gastar bem o dinheiro do condomínio, ou seja, manter a qualidade dos espaços comuns com o menor gasto possível.

Assim, no momento em que os condóminos têm de tomar uma decisão sobre quem gere o condomínio, devem ser analisados os diversos factores que conduzem a uma boa decisão.

Em primeiro lugar a questão da dimensão. Uma vez que a maioria das empresas cobra um valor por fracção, para uma empresa não justifica a gestão de um condomínio com menos de 8 fracções. A não ser que a empresa aplique um valor mínimo, a receita obtida com a gestão de 8 fracções é manifestamente insuficiente para suportar os custos com o serviço. Embora muitas empresas aceitem esta gestão, provavelmente a médio prazo vai existir uma diminuição da qualidade do serviço. Por isso defendo que caso seja possível, em condomínios com menos de 8 fracções a gestão deve ser interna.

Em segundo lugar a questão da disponibilidade de alguns condóminos para gerir o condomínio. Uma empresa de gestão independentemente do seu profissionalismo, não se dedica apenas a um condomínio, antes divide o seu tempo pelos vários condomínios sob gestão, uns mais exigentes que outros em termos de problemas a resolver. Sendo importante o acompanhamento por exemplo dos trabalhos efectuados pelas empresas prestadoras de serviços, nem sempre a empresa de gestão consegue disponibilizar alguém para esse acompanhamento. Assim, quando num condomínio existem dois ou três condóminos disponíveis para a gestão do condomínio e com algum conhecimento da actividade, esta pode ser uma boa solução especialmente quando não existem problemas graves como por exemplo muitas quotas em atraso, equipamentos complexos ou com avarias, mau ambiente interno entre os condóminos. Um condomínio com uma actividade dita corrente normal, cingida ao recebimento de quotas, pagamento a fornecedores e realização de assembleia de prestação de contas, não necessitará de uma empresa de gestão quando o trabalho pode ser realizado por condóminos.

Em terceiro lugar a dimensão dos problemas a resolver. Um condomínio com um nível elevado de quotas em atraso, nomeadamente com mais de um ano de atraso, um condomínio com problemas graves em termos financeiros correndo  o risco de rutura de tesouraria, um condomínio com um problema ao nível dos seus equipamentos, como por exemplo os elevadores, ou ao nível da estrutura, como a necessidade urgente de obras num telhado, exige uma atenção e um grau de conhecimento muitas vezes apenas disponibilizado por uma empresa profissional. A capacidade de escolher a melhor solução para a resolução dos problemas deriva da experiência acumulada, sendo que muitas vezes não basta escolher a solução mais barata.

Em muitos casos, a quantia despendida com uma empresa de gestão é recuperada pela boa resolução dos diversos problemas, a obtenção de orçamentos mais baratos e uma estabilidade financeira que evita um aumento de quotas no futuro.

Não sendo uma área muito regulamentada, é previsível que nos próximos anos aumentem as exigências em relação aos condomínios, nomeadamente do ponto de vista fiscal e jurídico. A suceder, a qualidade da gestão será cada vez mais importante de modo a não existirem erros processuais que possam prejudicar o condomínio. Dados os valores por vezes envolvidos, seria positivo um reforço do controlo desta actividade. Infelizmente não são raros os casos em que o dinheiro “desaparece” deixando o condomínio com graves problemas financeiros. A forma de combater isto é com uma atenção redobrada por parte dos condóminos e a exigência de prestação de contas nos prazos legais.

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Por Carlos Leite de Sousa

Fundador Streetics