Hoje deixo-vos um vídeo do Jornal de Negócios sobre a escolha entre taxa variável e taxa fixa na contratação de um crédito à habitação. Existem ainda mais desenvolvimentos a esta notícia que podem ler aqui.
Antes de mais, parece-me que a opção de taxa fixa não elimina o risco de taxa de juro. Este risco apenas é eliminado contratando FRA’s ou swaps de taxas de juro. De resto, não é pelo facto de eu contratar uma taxa fixa que deixo de correr risco de taxa de juro. Se o indexante se mantiver abaixo da taxa fixa, estou a correr um risco, o de pagar mais em alternativa a uma taxa variável.
Conceitos à parte, existem prós e contras entre uma e outra taxa. Se bem que com uma taxa fixa, o mutuário fica “protegido” relativamente a subidas nos indexantes, a escolha da taxa variável tem a vantagem de aproveitar tempos como os que vivemos. Desde o pico em finais de 2008 que as prestações mensais dos créditos à habitação desceram entre 30% a 50%, dependendo dos casos. Só isto provocou um aumento do poder real de compra dos portugueses que não deve nem pode ser desprezado.
A notícia do Jornal de Negócios parece-me algo enviesada porque baseia-se nas taxas swap de mercado e não na oferta real dos bancos. Acho-a algo tendenciosa… Na verdade, aquilo que me parece é que não existem assim tantas opções de escolha de uma verdadeira taxa fixa em Portugal, nem os valores que são hoje oferecidos me parecem interessantes. Dei uma vista de olhos rápida pelos sites de alguns bancos comerciais em Portugal e concluí que os prazos da taxa fixa são de 3 ou 5 anos e não pelo prazo do contrato. Torna, desde logo, esta opção menos interessante.
As taxas (TAEG) oferecidas pelos bancos estão sempre acima dos 3,25%, 3,5%, havendo casos em que chega aos 4%. Assumindo um spread de 1 p.p., temos taxas fixas que hoje estão, pelo menos, 100% acima dos actuais indexantes.
Como em todas as decisões de investimento e financiamento, é uma questão de expectativas. Na prática, compensará optar pela taxa fixa se o mutuário tiver a expectativa que o indexante suba pelo menos 2 a 3 p.p. nos próximos 3 anos, senão não estou a ver como compensará esta opção.
Se, enquanto mutuário, eu pudesse fixar a taxa pelo prazo de contrato e por um valor entre 3% e 4%, talvez essa opção valesse a pena. Fixar por um prazo reduzido, pelo mesmo valor, quando hoje temos os indexantes tão baixos?
Naturalmente, tudo depende do spread já contratado (para os contratos existentes) e do spread oferecido na opção de taxa variável (para os novos contratos).
Bons negócios (imobiliários)!
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