Como é do conhecimento geral, é habitual, sobretudo na avaliação bancária, ver-se muitos Peritos Avaliadores fazerem homogeneização dos preços unitários obtidos da prospeção de mercado.

Esta uniformização dos valores unitários é feita atribuindo-se coeficientes (percentagens positivas e negativas) a cada um dos atributos dos imóveis, isto é, dos elementos que constituem a amostra, para os tornarem todos iguais entre si e também iguais ao imóvel objeto de avaliação.

Esta homogeneização muitas vezes é feita segundo uma tabela semelhante à que se apresenta:

Há casos em que os Peritos são muito “mais rigorosos” e atribuem um qualquer valor (ex: + 3 %, -7 %, …) e não com variações de 5 em 5 como o exemplo aqui apresentado.

O que dizem as normas?

As Normas Brasileiras, por exemplo, estão muito desenvolvidas e são perfeitamente explícitas quanto ao tratamento de dados recolhidos da prospeção de mercado. Consideram duas alternativas em função da qualidade e da quantidade de dados e das informações disponíveis:

• Tratamento por Fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;
• Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

No caso do Tratamento por Fatores, a Norma Brasileira refere o seguinte:

“Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.”

Salvo melhor opinião, parece não haver nenhum fundamento técnico para o procedimento de homogeneização utilizado em Portugal, pelos Peritos Avaliadores e pela Banca, mas os entendidos, ou os utilizadores desta metodologia, o dirão. Desconheço a origem desta prática e a sua base científica, pelo que, deste modo, eu não faço homogeneização.

Sei bem que o parágrafo seguinte não tem nada (ou tem tudo) a ver com a Homogeneização.

Lembro o teor do Artigo 16.º – Responsabilidade, do Decreto Lei nº 153/2015 onde refere que os peritos avaliadores de imóveis, resultante de erros ou omissões, constantes dos relatórios de avaliação, que lhes sejam imputáveis, são responsáveis pelos danos causados:

1. À entidade contratante;
2. aos acionistas ou participantes de organismos de investimento coletivo;
3. A clientes bancários;
4. A tomadores de seguros, segurados e beneficiários de contratos de seguro;
5. Aos associados, participantes e beneficiários de fundos de pensões.