Depois de tantos anos de recuperação e depois de algum crescimento, a economia, em geral, e o mercado imobiliário, em particular, enfrentam novamente um futuro incerto. Muitas das actividades dos diversos quadrantes do investimento imobiliário estão a atravessar uma fase de desaceleração brutal e o futuro permanece uma interrogação.

Que cenários enfrentamos?

No espectro dos cenários possíveis há dois que se destacam:

(1) o cenário em que tudo vai ficar bem daqui as uns meses, quando o confinamento for levantado;

(2) o cenário em que tudo será diferente daqui para a frente, mesmo depois da descoberta de vacinas eficazes no tratamento da doença.

Estes dois cenários são transversais a todos os activos e dada a desvalorização observada nos últimos de meses dos mercados de capitais, mesmo depois da injecção brutal de dinheiro na economia por parte da maioria dos bancos centrais, parece que há mais agentes a acreditar no segundo cenário (ou variações deste) do que no primeiro.

O que é que já conseguimos perceber?

Embora, como diria o outro, “prognósticos só no fim!”, diversos segmentos do mercado imobiliário parecem-me irremediavelmente afectados. Já não bastava o declínio do sector de retalho (talvez menos pronunciado em Portugal mas associado ao crescimento do retalho online, e que agora verá as actividades de restauração, ginásios e diversos serviços também seriamente afectadas), o confinamento provou que:

• O teletrabalho é possível e sem perdas de produtividade. Esta constatação poderá ter efeitos imediatos e dramáticos no sector dos escritórios; se as grandes instituições permitirem mais teletrabalho, o espaço de escritório necessário poderá ser reduzido consideravelmente. Por exemplo, se os quadros destas grandes instituições fizerem teletrabalho uma vez por semana, 20% do espaço ocupado poderá ser libertado.
• Com mais teletrabalho haverá menos deslocações, o que terá um impacto positivo no combate às alterações climáticas, mas que também levará a menos transportes públicos rodoviários e ferroviários, menos portagens e consequentemente menos autoestradas, etc… No médio-prazo, tanto o sector da construção de obras públicas como o do investimento privado em infraestruturas poderá desacelerar.
• Com o distanciamento e os cuidados sanitários muitos dos sectores emergentes, como residências para universitários, lares e até os built-to-rent poderão estar ameaçados. O impacto destes 2 factores ainda não é claro, mas começa-se perguntar como se poderá movimentar centenas de pessoas com os elevadores instalados? Sendo que este problema é tanto maior quanto for a altura do edifício. Em que condições sanitárias é que as residências universitárias passarão a ser geridas? E os lares? Quais são os custos destes novos requisitos?

Mesmo aqueles que pensam que esta crise é temporária têm de reconhecer que outras semelhantes poderão acontecer no futuro; nos últimos 20 anos já tivemos algumas ameaças de pandemia e parece cada mais provável que outras se possam repetir, o que por si só, mesmo para os mais optimistas, deverá ter impacto no risco e logo no custo de oportunidade e nas yields requeridas para investir.

Como se está a comportar o mercado de capitais?

Estando a maioria das transacções no mercado imobiliário congeladas, resta olhar para o mercado de capitais para perceber qual é o sentimento e expectativas dos investidores face aos diversos segmentos do imobiliário. Recentemente, a Green Street Advisors apresentou as seguintes estimativas para os prémios / descontos de REITs Europeus (ver Figura 1).

Figura 1 – Prémio/desconto do valor de mercado vs valor reportado no Balanço

Sendo o prémio/desconto calculado pela comparação do valor de mercado do capital próprio e capital alheio dos REITs com o valor reportado pelos mesmos nas últimas demonstrações financeiras (os valores reportados nas demonstrações financeiras cumprem as regras estabelecidas pela EPRA e como tal reportam os valores de mercados de tais activos á data), os maiores REITs Europeus estão actualmente a transacionar a um desconto de 15% face aos valores de 2019. Embora não reportado na Figura 1, o cenário é bastante mais assustador se se olhar para o valor do desconto do capital próprio: o desconto dos capitais próprios é substancialmente maior o que reflecte o maior risco de falência.

O lado direito da Figura 1 reporta o prémio/desconto dos três segmentos imobiliários tradicionais. Tanto o segmento de retalho como o dos escritórios continuam a ser os mais penalizados; o segmento industrial permanece como o segmento mais beneficiado pela actual crise, o que apenas reforça a tendência dos últimos anos.

Quais os segmentos mais penalizados e 01mais resilientes?

A mesma fonte disponibiliza alguma informação que nos permite aferir sobre os segmentos de mercado mais penalizados pela pandemia do Covid-19, e aqueles que aparentemente se poderão provar mais resilientes.

A Figura 2 abaixo expande a análise anterior aos diversos segmentos e países, focando no período desde o início da crise.

Figura 2 – Rendibilidade de segmentos imobiliários na Europa

Fonte: Green Street Advisors

Sem surpresa, os segmentos de retalhos e escritórios tem sido bastante penalizados a par com o segmento de student housing no Reino Unido.

Na mesma apresentação, a Green Street Advisors faz uma análise interessante sobre quais os segmentos mais sensíveis à economia e ao Covid-19 (Figura 3).

Figura 3 – Sensibilidade dos segmentos imobiliários á economia e Covdi-19

Sem surpresa, o segmento residencial (designado como “Man Home” visto que no Reino Unido prevalecem as tipologias de moradias e as casas em banda) permanece como um sector de refúgio porque, no fim das contas, se há um facto que a actual crise veio revelar, é que todos precisamos de um tecto e quanto melhor forem as condições de habitabilidade das nossas casas, mais suportável é o confinamento.