Uma mudança estrutural no setor imobiliário

Está em curso uma mudança estrutural no sector imobiliário, à medida que os investidores institucionais aumentam a alocação dos portfólios ao setor conhecido como ‘living’.

O setor de living agrega os ativos operacionais (imóveis) que no seu conjunto providenciam alojamento de arrendamento ao longo da vida, incluindo residências de estudantes, residencial “built-to-rent” (ou multifamily), “co-living”, residências sénior e residências de cuidados continuados de saúde.

O setor de living cresceu significativamente na última década, passando de 14% do investimento imobiliário global em 2010 para 25% em 2020, estimando-se que alcance 33% em 2030(1).

O subsector de built-to-rent liderou este crescimento, ao atrair um recorde de $478 biliões de investimento a nível global, em 2021, 30% acima do segundo maior setor, de escritórios(2).

O crescimento e institucionalização do setor de living tem sido impulsionado pela estabilidade e resiliência das suas receitas operacionais, sendo a classe de ativo, a nível global, com a segunda maior taxa de rentabilidade, e menor volatilidade da última década(3).

O setor beneficia da crescente procura por formatos de habitação adaptados às necessidades de cada faixa etária, que ofereçam flexibilidade, conveniência e possibilidades de integração social.

A evolução das preferências é justificada por mudanças demográficas e inovações tecnológicas que, conjuntamente com o aumento do valor da habitação e maior mobilidade urbana, têm vindo a alterar a estrutura dos agregados familiares e ‘hotelizar’ o imobiliário residencial.

A pandemia COVID-19 acelerou estas tendências e demonstrou a resiliência e flexibilidade do setor, que manteve taxas de ocupação e cobrança elevadas, e permitiu adaptar as operações às novas circunstâncias.

Como resultado, 85% dos investidores institucionais tenciona aumentar ou manter a alocação dos seus portfólios imobiliários ao setor de living na próxima década(4).

No entanto, o stock atual de ativos imobiliários do setor de living é insuficiente e inadequado para responder à procura dos investidores e à evolução das preferências dos arrendatários.

Dada a escassez da oferta atual, o crescimento do sector será impulsionado pelo desenvolvimento de novos projetos e expansão para novas geografias.

O desafio fundamental para os investidores, promotores, operadores, arquitetos e urbanistas será a conceção e construção de novos projetos com rentabilidades atrativas nas localizações pretendidas, com produtos e estruturas operacionais inovadoras que incluam os serviços e experiências pretendidas.

Oportunidades e desafios do investimento no setor de living

O investimento no desenvolvimento de novos projetos no setor de living tem requisitos específicos, dado ser um setor recente, com as características dos espaços e serviços prestados em evolução, as estruturas operacionais em consolidação, e um contexto legislativo e de financiamento imaturo.

O desenvolvimento de novos projetos tipicamente permite gerar um prémio nas rendas por metro quadrado nas áreas de alojamento privado relativamente a edifícios existentes.

Permite também diversificar as fontes de receitas operacionais, através da prestação de serviços adicionais, bem como através das atividades que podem ser realizadas nas áreas de serviço comuns destinadas aos residentes e ao público em geral.

A flexibilidade do programa e dos serviços prestados permite a adaptação da oferta, bem como a adequação do termo dos contratos de arrendamento à mudança de circunstâncias e à evolução das preferências ao longo de todo o ciclo de vida dos residentes.

A estrutura de financiamento e exposição à componente operacional podem tipicamente ser adaptadas aos requisitos dos investidores, através da opção entre contratos de arrendamento ou de gestão com os operadores.

O sector permite também a diversificação do risco dado as diferenças intrínsecas entre cada subsector e a granularidade da estrutura de receitas e custos operacionais.

Os principais desafios incluem o aumento dos custos e dos prazos de construção, a incerteza relativa ao processo de licenciamento urbanístico, a falta de terrenos a preços adequados, e acesso a formas de financiamento atrativas.

Além disso, cada subsetor tem uma componente operacional específica e complexa, que requer a especialização de equipas dedicadas na gestão dos portfólios e a presença a tempo inteiro em cada projeto.

Por outro lado, o volume de capital à procura de exposição ao setor de living resultará numa diminuição das expectativas de rentabilidade e à necessidade de assumir maior risco por parte dos investidores institucionais.

Tendências emergentes

O aumento do investimento institucional previsto no sector de living causará mudanças no setor, ao mesmo tempo que irá acelerar tendências estruturais de longo prazo, incluindo:

1. Ênfase na componente operacional e atendimento ao cliente
2. Integração e digitalização do serviços
3. Utilização de contratos flexíveis de curta duração
4. Tipologias de alojamentos e áreas de serviços comuns adaptáveis
5. Criação de comunidades
6. Maior proximidade entre operador e arrendatário
7. Fusão das subcategorias de living em novas categorias evolutivas
8. Inclusão de usos mistos e atividades que atraiam clientes não residentes
9. Valorização e integração dos espaços públicos interiores e exteriores
10. Foco na sustentabilidade e biodiversidade dos edifícios
11. Segmentação progressiva da estrutura de capital
12. Foco em projectos de maior escala com componentes de vários subsectores
13. Projectos de baixa densidade em localizações secundárias

Construindo exposição ao setor de living

O investimento no setor de living requer uma visão temática com uma estratégia específica para cada ativo e localização, que capitalize simultaneamente os pontos complementares de cada subsector e as diferenças intrínsecas de cada projeto(5).

É fundamental criar estruturas com a capacidade de criar valor ao longo de todo o ciclo de vida dos projetos, desde a identificação dos terrenos, à conceptualização, financiamento, construção e operação.

Os determinantes da procura e requisitos de localização são diferentes entre subsector, o que requer metodologias de análise específicas, dada a típica falta de informação existente e a ausência de comparáveis.

É recomendável escolher localizações em zonas em consolidação integradas com estratégias de planeamento urbano que beneficiem de boas acessibilidades e infraestruturas urbanas que permitam criar novos destinos nas cidades.

A legislação local é tipicamente pouco definida ou desajustada às necessidades de cada produto, o que requer um conhecimento especializado dos regulamentos urbanísticos, de edificação e arrendamento, para poder conceber e licenciar os projetos pretendidos.

A conceptualização de cada projeto deve ser suficientemente detalhada para permitir obter estimativas de custos e receitas, de forma a efetuar estudos de viabilidade iniciais, e testar o interesse de operadores e bancos em financiar os projetos.

No entanto, é fundamental que o projeto preliminar de arquitetura seja flexível o suficiente para se adaptar ao modelo de negócio específico dos operadores e investidores finais, que tipicamente já têm modelos de negócios pré-definidos, com programas e requisitos operacionais estabelecidos.

Desta forma, é necessário trabalhar com equipas projetistas e consultores com conhecimento especializado do setor, e do respetivo modelo de negócio, dispondo de sensibilidade para os requisitos operacionais e para as diferentes necessidades dos residentes alvo de cada subcategoria.

O aumento da inflação e dos custos de construção apresentam um desafio significativo, que requer a exploração de novos materiais e soluções construtivas inovadoras, que permitam a estandardização e modularização dos projetos, incorporem os requisitos de flexibilidade e sustentabilidade ambiental, melhore a biodiversidade dos edifícios e otimize os seus gastos de manutenção.

Os empreiteiros devem ser envolvidos nas fases iniciais dos projetos e trabalhar conjuntamente com os projetistas e promotores no desenvolvimento de soluções económicas eficientes, por forma a mitigar a possibilidade de aumento de custos e prazos de construção.

A obtenção de financiamento bancário requer a mitigação dos fatores de risco associados aos custos de construção e exploração comercial dos ativos. Torna-se assim importante estabilizar e conseguir a formalização dos custos e das receitas do projeto, de forma a assegurar o financiamento bancário ou fontes de financiamento alternativas para as fases iniciais de desenvolvimento dos projetos.

A complexidade das operações e a evolução das preferências dos residentes requer operadores especializados, com equipas dedicadas à gestão de cada projeto, por forma a permitir a criação de comunidades durante o ciclo de vida do ativo, aumentando a taxa de retenção e atraindo novos residentes.

O aumento da ênfase na componente operacional e no atendimento ao cliente, conduzirão ao desenvolvimento de projetos de novos tipos de edifícios e tipologias que apoiem a interação entre residentes, permitindo a criação de comunidades em cada edifício.

A criação de comunidades requer espaços e experiências centradas nas necessidades dos residentes, de forma abrangente, mais do que simplesmente aumentar a oferta de equipamentos.

É necessário equilibrar de forma criativa as áreas privadas e comuns dos projetos, de forma a serem adaptáveis, flexíveis e mudarem de função ao longo do ciclo de vida dos residentes(6).

Concluindo, o setor living tem um perfil de risco-retorno atraente, com rentabilidades resilientes e baixa volatilidade. A exposição ao sector implica o investimento em novos projetos, adaptados às necessidades de cada faixa etária, que ofereçam flexibilidade, conveniência e possibilidades de integração social.

O desenvolvimento de projetos de living de sucesso requer assim um processo integrado, capaz de criar valor e manter flexibilidade ao longo de todo o ciclo de vida do ativo, por forma a desenhar e construir comunidades que privilegiem o bem-estar na experiência de living e criem novos destinos nas cidades.

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Referências
1. JLL. 2021. Growth opportunities in the Living sectors
2. CBRE. 2022. Una Nueva Living
4. Investec. 2021. Future of Living II
5. Heitman. 2017. Revisiting the Living Sectors
6. Hines. 2021. Living for the Future