Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt
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Muitas instituições de crédito exigem que os seus prestadores de serviço apresentem, nas suas avaliações, para além do Valor de Mercado, o Valor de Venda Imediato ou o Valor de Venda Forçada.
Relativamente às “Vendas Forçadas”, as Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards Council) afirmam que:
«O termo “venda forçada” é muitas vezes usado em circunstâncias em que um vendedor está sob compulsão para vender e em que, como consequência, um período de comercialização adequado não é possível. O preço que poderia ser obtido nestas circunstâncias irá depender da natureza da pressão sobre o vendedor e as razões pelas quais a devida comercialização não podem ser levadas a cabo. Ele também pode reflectir as consequências para o vendedor de não vender dentro do prazo disponível. A menos que a natureza e a razão para as restrições sobre o vendedor são conhecidos, o preço obtido numa venda forçada não pode ser realisticamente estimada. O preço que um vendedor vai aceitar numa venda forçada irá reflectir suas circunstâncias particulares, e não as do vendedor disposto hipotético na definição do valor de mercado. O preço obtido em uma venda forçada tem apenas uma relação coincidente ao valor de mercado ou qualquer uma das outras bases definidas neste padrão. A “venda forçada” é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base distinta de valor».
As Normas de Avaliação do RICS (conhecido como Red Book), referem em base de valor que:
«O termo “valor de venda forçada” não deve ser utilizado. A “venda forçada” é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base de valor distinta. Vendas forçadas surgem quando há pressão sobre um determinado fornecedor para vender em um momento específico – por exemplo, por causa da necessidade de levantar dinheiro ou para extinguir um passivo por uma determinada data. O fato de que uma venda é “forçada” significa que o fornecedor está sujeito a factores comerciais legais ou pessoais externos e, portanto, a restrição de tempo não é apenas uma preferência do fornecedor. A natureza desses factores externos e as consequências de não concluir a venda são tão importantes na determinação do preço que pode ser alcançado dentro do período de tempo disponível».
Como todos sabem, as “bases de valor” de uma avaliação são o Valor de Mercado, o Valor de Investimento (valor para um específico proprietário ou investidor) e o Justo Valor. Como se verifica, o Valor de Venda Forçada não é uma base de valor.
Resumindo, as vendas forçadas surgem quando um determinado proprietário está sujeito a factores externos que o obrigam a comercializar o imóvel num curto espaço de tempo.
Estes factores externos podem ser de vária natureza, por exemplo necessidade de realizar capital para liquidar responsabilidades (passivo), necessidade de vender o activo para evitar despesas diversas (impostos, manutenção,…).
Assim, como acima transcrito, para que um Avaliador possa emitir uma opinião sobre um Valor de Venda Forçada é necessário que lhe sejam transmitidas as razões que estão na origem dessa venda. Sem essa informação e o seu entendimento, o Avaliador não é capaz de quantificar o impacto que estas restrições possam ter no valor do imóvel.
As Instituições de Crédito não deveriam exigir aos Avaliadores que determinem o Valor de Venda Forçada, mas sim e apenas o Valor de Mercado. Por seu lado os Avaliadores deveriam escusar-se a dar aquela informação.
Julgo que numa avaliação para um cliente particular, que não está condicionado por pressões externas que o obriguem a uma Venda Forçada, não faz qualquer sentido falar sobre o seu valor.
Muitas instituições de crédito exigem que os seus prestadores de serviço apresentem, nas suas avaliações, para além do Valor de Mercado, o Valor de Venda Imediato ou o Valor de Venda Forçada.
Relativamente às “Vendas Forçadas”, as Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards Council) afirmam que:
«O termo “venda forçada” é muitas vezes usado em circunstâncias em que um vendedor está sob compulsão para vender e em que, como consequência, um período de comercialização adequado não é possível. O preço que poderia ser obtido nestas circunstâncias irá depender da natureza da pressão sobre o vendedor e as razões pelas quais a devida comercialização não podem ser levadas a cabo. Ele também pode reflectir as consequências para o vendedor de não vender dentro do prazo disponível. A menos que a natureza e a razão para as restrições sobre o vendedor são conhecidos, o preço obtido numa venda forçada não pode ser realisticamente estimada. O preço que um vendedor vai aceitar numa venda forçada irá reflectir suas circunstâncias particulares, e não as do vendedor disposto hipotético na definição do valor de mercado. O preço obtido em uma venda forçada tem apenas uma relação coincidente ao valor de mercado ou qualquer uma das outras bases definidas neste padrão. A “venda forçada” é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base distinta de valor».
As Normas de Avaliação do RICS (conhecido como Red Book), referem em base de valor que:
«O termo “valor de venda forçada” não deve ser utilizado. A “venda forçada” é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base de valor distinta. Vendas forçadas surgem quando há pressão sobre um determinado fornecedor para vender em um momento específico – por exemplo, por causa da necessidade de levantar dinheiro ou para extinguir um passivo por uma determinada data. O fato de que uma venda é “forçada” significa que o fornecedor está sujeito a factores comerciais legais ou pessoais externos e, portanto, a restrição de tempo não é apenas uma preferência do fornecedor. A natureza desses factores externos e as consequências de não concluir a venda são tão importantes na determinação do preço que pode ser alcançado dentro do período de tempo disponível».
Como todos sabem, as “bases de valor” de uma avaliação são o Valor de Mercado, o Valor de Investimento (valor para um específico proprietário ou investidor) e o Justo Valor. Como se verifica, o Valor de Venda Forçada não é uma base de valor.
Resumindo, as vendas forçadas surgem quando um determinado proprietário está sujeito a factores externos que o obrigam a comercializar o imóvel num curto espaço de tempo.
Estes factores externos podem ser de vária natureza, por exemplo necessidade de realizar capital para liquidar responsabilidades (passivo), necessidade de vender o activo para evitar despesas diversas (impostos, manutenção,…).
Assim, como acima transcrito, para que um Avaliador possa emitir uma opinião sobre um Valor de Venda Forçada é necessário que lhe sejam transmitidas as razões que estão na origem dessa venda. Sem essa informação e o seu entendimento, o Avaliador não é capaz de quantificar o impacto que estas restrições possam ter no valor do imóvel.
As Instituições de Crédito não deveriam exigir aos Avaliadores que determinem o Valor de Venda Forçada, mas sim e apenas o Valor de Mercado. Por seu lado os Avaliadores deveriam escusar-se a dar aquela informação.
Julgo que numa avaliação para um cliente particular, que não está condicionado por pressões externas que o obriguem a uma Venda Forçada, não faz qualquer sentido falar sobre o seu valor.
5 Comentários
João Fonseca
24 de Junho, 2014, 7:02O Francisco coloca muito bem a questão.
REPLYTem a mesma opinião quanto ao "Valor do Bem Hipotecado", que a Banca também utiliza (aqui com o apoio do Banco de Portugal e de Basileia II)?
Anónimo
26 de Junho, 2014, 11:51Caro João Fonseca:
Como sabe, as Bases de Valor reconhecidas nas Normas Internacionais são: Valor de Mercado, Renda de Mercado, Valor de Investimento e Justo Valor.
A European Mortgage Federation refere que o Valor Hipotecário é um valor sustentável a longo prazo devendo a propriedade fornecer garantias colaterais suficientes para a obtenção de um empréstimo durante um período de tempo longo.
Francisco Espregueira
REPLYAnónimo
4 de Julho, 2014, 10:24Compreendo o que é dito, no entanto, no meu entendimento e apesar de na realidade os bancos não indicarem a razão do VVI, o mesmo, em minha opinião, tem em atenção a possível necessidade de saber um valor para escoar um grande número de imóveis na zona onde se insere o em avaliação, por possíveis dificuldades de pagamento dos devedores (uma restrição de mercado??).
Concordo no entanto que este deveria ser um valor que deveria ser banido.
Já agora no que toca ao "valor hipotecário", apesar deste não ser uma base de valor reconhecida, considera que deve ser calculado? E caso afirmativo, como pensa que deveria ser?
REPLYGoncalo Nascimento Rodrigues
4 de Julho, 2014, 10:26Aproveito o comentário acima para voltar a lembrar todos que os comentários têm obrigatoriamente de ser assinados/identificados, sob pena de não serem publicados.
São vários os comentários que, por essa razão, não publicamos.
Obrigado.
REPLYAnónimo
7 de Julho, 2014, 18:31Caro Anónimo:
Agradeço os seus comentários.
Como refiro acima, o Valor Hipotecário é um valor sustentável a longo prazo. Se houver indicadores de mercado (projecções) credíveis, então pode-se estimar o Valor Hipotecário.
Relativamente a este assunto, as Normas RICS (Red Book) referem:
– Mortgage lending value is not normally used in the UK.
– The valuer must not accept instructions to make recommendations as to the length of the mortgage term, or the amount to be advanced. In addition, advice must not be given as to a lender’s underwriting decisions, for example, whether the property is suitable for mortgage lending. These decisions are solely the responsibility of the lender.
Eu concordo com estas instruções do Red Book (UK).
Francisco Espregueira
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