Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital(1)
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon

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A assimetria actual entre crescimento económico acentuado em mercados emergentes e estagnação ou contracção em mercados desenvolvidos não é circunstancial. Representa um realinhamento estrutural do peso relativo das respectivas economias que progressivamente transfere o ‘centro de gravidade’ da economia mundial para Este e Sul.

O termo “emergente” é tradicionalmente usado para classificar mercados com níveis de riscos e retorno elevados e cada vez menos útil para descrever os mercados de capitais e oportunidades de investimento existentes nestes países.

A resiliência demonstrada pelas suas economias durante a crise financeira global contribuiu para uma redefinição do nível de risco associado aos seus mercados de capitais e consumo. Consequemente estas economias representam uma componente cada vez mais significativa das receitas e estratégias de expansão das empresas internacionais e originam um aumento progressivo da exposição dos investidores institucionais a activos financeiros nestes países. Com os retornos limitados disponíveis em mercados desenvolvidos, os principais investidores institucionais necessitam dos retornos superiores gerados pelos activos financeiros e imobiliários em mercados emergentes para executar a exigente estrutura de obrigações que têm para com os seus clientes.

Na sequência da crise financeira global houve um aumento significativo do volume de transações imobiliárias em mercados emergentes em relação a mercados “prime” mas também uma necessidade de melhorar a estrutura tradicional dos veículos de investimento e encontrar estruturas alternativas que se adaptem aos novos mercados e respectivos ciclos de investimento.

Embora os activos imobiliários tenham cimentado a sua posição na composição dos portfolios, as mudanças na indústria provocadas pela crise indicam claramente a necessidade de maior transparência dos processos de decisão, controle e alinhamento de interesses entre as sociedades gestoras e os investidores e simplificação das estruturas de investimento.

Uma das principais mudanças é a nova preferência por parte dos maiores investidores institucionais por parcerias estratégicas (‘joint ventures’) com sociedades gestoras e operadores locais como estratégia de investimento em mercados emergentes. O maior fundo de pensões da Ámerica do Norte, CalPERS (California Public Employees Retirement System), investe em imobiliário no Brazil através de uma parceria estratégica com o grupo internacional Hines tendo anunciado em 2011 que o seu primeiro fundo de 100 milhões USD criado em 2005 tinha gerado um retorno anual de 60%. A estratégia foi rapidamente seguida pelos fundos de pensões do Texas, Nova Jersey e Nova Iorque resultando em parcerias estratégicas com algumas das principais sociedades gestoras como o Grupo Blackstone, KKR e Apollo.

No Canadá, a estratégia é também seguida pelos principais fundos de pensões como o Canada Pension Plan (CPP) baseado em Toronto que detém uma parceria estratégica com o grupo imobiliário Brasileiro Cyrela Commercial Properties S.A. ou o Ivanhoe Cambridge (subsidiária imobiliária do fundo de pensões do Quebec) que tem uma parceria com o grupo Ancar através da empresa Ancar Ivanhoe e detém cerca de 19 centros comerciais no Brasil. Na Europa, o fundo de pensões holandês APG anunciou recentemente a criação de uma parceria estratégica com o Grupo Lemon Tree Hotels adquirindo 6% da empresa e disponibilizando 243 millhões EUR para a construção de novos hoteis na Índia.

O impacto que esta mudança poderá ter na relação entre investidores institucionais e gestores é significativa. Os investidores obtêm mais controle e flexiblidade e os gestores e operadores beneficiam de compromissos a longo prazo. Por outro lado, as parcerias estratégicas requerem um período de negociação prolongado que pode demorar anos até um acordo ser alcançado. A preferência por parcerias estratégicas é também cada vez mais extensível a outros investidores institucionais que querem flexibilizar a relação com a sociedade gestora e operadores de forma a poderem investir de forma mais abrangente e oportunisticamente em diferentes geografias e estratégias sem compromissos pré-definidos a fundos específicos.

No entanto esta mudança nao é binária mas gradual e híbrida. A parceria estratégica pode simplesmente representar um acordo de co-investimento adicional directo nas sociedades detentoras dos activos imobiliários ou somente a opção de não participar em transacções específicas. Outros investidores institucionais continuam a preferir investir em imobiliário em mercados emergentes indirectamente através de fundos de investimento imobiliário e fundos de fundos. Embora a tendência seja cada vez mais para investimentos directos, os tradicionais fundos de investimentos continuam a ser um veículo importante para investir em novos mercados de forma mais abragente do que o permitido por parcerias estratégicas.

Avenida Capital é uma sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário sediada em Nova Iorque com escritórios em Bogotá e São Paulo. Desde a sua fundação em 2006, a empresa tem investido o capital dos seus sócios e de investidores institucionais em activos imobiliários no Brasil, Chile, Colômbia, Panamá e Estados Unidos.

www.avenidacap.com