ESG – 2050 é já amanhã!

É do conhecimento geral que cerca de 40% do total das emissões de carbono advêm do sector imobiliário. É, também, sabido que a União Europeia tem traçadas metas rigorosas no que toca a redução de emissões de carbono, com objectivos concretos de diminuição em 55% até 2030 e com vista a atingir a meta “carbon free” até 2050. Parecem datas distantes, mas a verdade é que o caminho deve fazer-se já e quem ainda não se iniciou, deve fazê-lo sob pena de ver desvalorizados os seus activos imobiliários, muito em breve.

Mas que impacto terão as políticas de ESG no nosso imobiliário?

7 pontos de vista que podem ajudar a compreender a importância destas medidas:

1| Evitar a desvalorização dos activos

A primeira grande certeza é que, tratando-se de uma condição comunitária, deve ser levada em conta nos planos estratégicos dos promotores, pois os métodos de avaliação vão, cada vez mais, integrar esta visão. Por exemplo, um edifício de escritórios que até aqui tenha tido boas classificações em termos de consumo energético, se nada fizer para se actualizar, pode ver a sua classificação cair a pique e isso terá consequências no rendimento, já que as rendas praticadas terão de ser mais baixas, os custos mais elevados (sim pode dar-se o caso de haver penalizações para activos muito desactualizados) e, consequentemente, a performance do activo nos fundos será menor. Como efeito dominó, se os fundos não estiverem certificados, e repletos de activos “clean” também estes sofrerão pela menor atratividade ou mesmo impossibilidade em atrair alguns investidores que, no futuro, só quererão trabalhar com fundos limpos. Aqui, entramos na componente Governance, mas falaremos dela mais abaixo.

Do lado dos inquilinos, há já muitas empresas a implementar políticas de ESG que visem, por exemplo, a ocupação de escritórios que tenham determinadas certificações, desconsiderando todas as soluções de mercado que não respeitem esses mínimos olímpicos. Ou seja, a pressão não vem só de cima, mas também e muito do mercado, da procura. Urge, então, que os property managers olhem de forma estratégica para os seus activos e considerem investir neste sentido.

2| Melhorar a qualidade de vida dos ocupantes

O segmento de escritórios é, por excelência, o exemplo e que maior impacto terá neste contexto. Durante e depois da pandemia, muito se tem falado sobre o papel dos escritórios na vida das empresas, das pessoas, na qualidade de vida oferecida aos funcionários, na forma como trabalhamos e usamos estas instalações, usando termos como work life balance até aqui descurados, e voltando o foco para as pessoas. Muito já se faz, acredito, e temos em Portugal bons exemplos de construção nova de escritórios integrando as melhores ideias e conceitos “Social” com vista a acompanhar as tendências mundiais.

Na habitação, também é possível implementar medidas a este nível, permitindo tornar o produto mais atractivo. Os segmentos alternativos, são um verdadeiro exemplo desta adaptação. Residencias de estudantes, serviced apartaments, residências sénior ou até mesmo conceitos habitacionais tradicionais, todos estão a repensar os seus projectos, tendo em conta a forma como as pessoas vão ocupar, usar e viver nestes espaços. Em determinados segmentos, assistimos a um crescente de soluções modulares ou híbridas na habitação, por exemplo, permitindo uma adaptação a diferentes usos e estilos de vida. Soluções que visem o lado prático são sempre bem recebidas pelos clientes compradores que, em detrimento das tradicionais, acabam por premiar a inovação e a criatividade modular. Sistemas de domótica ou smart home systems, pick-up points, carregamento de carros eléctricos, bicicletários com carregamento de baterias, lavandarias partilhadas, etc são alguns exemplos que, nestes segmentos, fazem toda a diferença, permitindo poupanças ou optimização de custos, factores que contribuem para a qualidade de vida dos utilizadores. Nalguns destes segmentos alternativos, a simples criação de áreas comuns de convívio, são também, potenciadoras de maior felicidade ou bem estar para os utilizadores.

3| Optimização de consumos e redução de custo

Neste campo, as proptech já dão cartas em alguma medida, permitindo medir o pulso dos nossos edifícios ao segundo, dando-nos uma visão periférica e detalhada dos consumos, dos gastos, dos desperdícios, abrindo campo a melhorias constantes, a implementar uma gestão integrada e permitindo optimizar os nossos activos. Aqui o segmento logístico, comercial e escritórios são, a meu ver, os que terão mais a ganhar com esta pressão. Alguns destes sectores vivem da modernização e este pode, também, ser um caminho para a diferenciação. Na logística, assistimos nos últimos anos a um alargamento de soluções “last minute” que, em certa medida, contribuem para a redução de emissões de carbono ou uma menor pegada ecológica. Mas a informação é e será sempre a chave para o sucesso. É preciso saber medir, saber exactamente o que emitimos em cada activo, para podermos implementar medidas correctivas, com vista a atingir as metas estipuladas. É um desafio global, mas que dependerá de cada um de nós.

4| Justificar preços mais elevados

Puxando, novamente, o tema para os empreendimentos residenciais, e mantendo-nos ainda na componente Environmental da sigla, também aqui há muito que se pode fazer para manter ou melhorar a valorização e avaliação dos apartamentos e casas a construir ou a reabilitar. Note-se que há certificações que, em breve, serão quase indispensáveis como BREEAM, WELL, (…) e que, per si, já atribuem uma classificação aos edifícios. Esta deve ser, na minha opinião, a primeira grande medida a tomar pelos promotores, procurar soluções estandardizadas no mercado, permitindo valorizar os seus projectos imobiliários de forma simplificada e rápida. O mais natural será esperar que um potencial comprador, entre dois apartamentos similares, opte por aquele que possa ter melhor classificação energética e que demonstre estar integrado num conjunto residencial que tenha tido as melhores práticas de construção desde o dia um. Esta consciência ecológica é uma realidade actual no mercado, mais ainda quando do lado do comprador está um millenial (sim, estes também compram casas, ao contrário do que se faz dizer por conceito). A consciência ambiental é uma realidade e ganhará contornos mais expressivos, à medida que nos aproximamos de 2050.
Em suma, muito em breve teremos a necessidade de justificar o asking price dos nossos projectos, também pelas medidas ESG que implementamos.

5| Permitir melhores condições no crédito habitação

A banca, como não poderia deixar de ser, também terá uma posição a tomar nesta conjuntura. Acompanhando a inclinação desfavorável das avaliações para activos que não venham a cumprir estas metas, também o crédito habitação sofrerá consequências negativas, nos mesmos moldes. Mais uma vez, a pressão é generalizada e vai-se instalando em todas as fases do processo. Assim, é expectável que entre dois apartamentos, o banco possa definir planos diferentes (melhores spreads, por exemplo), beneficiando aquele que apresente melhores certificações ou classificação.

6| Alastrar o efeito para toda a cadeia de valor

Aqui reside um dos maiores desafios desta temática. Em boa verdade, nem sempre dependerá exclusivamente do promotor, atingir as melhores classificações dos seus activos. É preciso que os seus stakeholders também sejam tier one nesta matéria. Por exemplo, as mais altas classificações em BREEAM new construction, são altamente exigentes nesta matéria, empurrando-nos para um cenário em que o construtor teria de ser certificado, os materiais de construção também, que a transportadora que nos fornece os materiais o fosse também e que, por último, os materiais tivessem sido produzidos em determinado contexto certificado e com uma limitada pegada ecológica. E nem sequer entro no capítulo de tratamento de resíduos e lixo em obra, ou na qualificação do staff e em que condições trabalham. Ora, ao dia de hoje, não é (de todo) fácil acomodar este nível de profundidade. Por princípio, faz sentido que assim seja, mas a realidade ainda está muito distante deste hipotético cenário. Em todo o caso, cabe-nos tentar gerir da melhor forma possível as nossas obras, integrando medidas preventivas e correctivas, de controlo de consumo, trabalhar com empresas certificadas, adquirir matérias-primas nas nossas proximidades (dentro do possível), adquirir materiais e equipamentos certificados, tudo o que nos permita, mais tarde, dar conteúdo ao “eco-story-telling” do nosso produto, impactando valor aos olhos do cliente comprador.

7| Maior transparência

Entrando no contexto de corporate Governance do ESG, parece-me que as empresas, de uma maneira geral, estarão a preparar-se e a implementar mudanças neste sentido. Há já algumas práticas correntes nos negócios imobiliários, que visam o combate à fraude ou lavagem de dinheiro e que são, quer queiramos quer não, uma prática de mercado, e isso classifica-nos (Portugal) como um safe place to do business. Diria que o objectivo macro destas medidas é tornar o mundo um lugar seguro para se fazer negócios e por isso, há que começar de dentro para fora, ou seja, nas empresas, nos players de mercado. Não será de espantar que daqui a poucos anos, os maiores fundos de investimento imobiliário só possam trabalhar com players que detenham activos “limpos” e certificações à medida dos seus compliances. Este tema é demasiado importante para não ser levado igualmente considerado com a mesma urgência. O mundo caminha para uma crescente presença de moeda digitai e meios de pagamento alternativos, pelo que é natural que se queiram dar e receber garantias de bom funcionamento. A transparência será sempre útil e fundamental, numa economia global.

Algumas notas conclusivas:

• A pressão para forçar as empresas a implementar medidas de ESG é notória e manifesta-se em diferentes contextos.
• Se o sector imobiliário é um dos principais responsáveis no que toca a emissões de carbono e se há um movimento generalizado para reduzir essa posição, cabe-nos acompanhar esta tendência se quisermos manter o valor dos nossos activos.
• Há já alguns bons exemplos em Portugal, mas ainda são uma minoria.
• Os futuros compradores e utilizadores terão cada vez mais em conta as certificações e classificações dos activos na decisão de compra.
• Implementar medidas de governance e de maior transparecia nos negócios ajudará a atrair mais investidores e mais bem qualificados.