Uma avaliação de imóveis para efeitos contabilísticos, deve respeitar as Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro. Para os Ativos Fixos Tangíveis aplica-se a NCRF 7 (tem por base a IAS 16) e para as Propriedades de Investimento a NCRF 11 (tem por base a IAS 40).
Ativos Fixos Tangíveis
A mensuração após reconhecimento pode ser efetuada por dois modelos distintos:
- Modelo do Custo: o ativo deve ser escritura pelo seu custo menos qualquer depreciação acumulada e quaisquer perdas por imparidade acumuladas;
- Modelo de Revalorização: um ativo fixo tangível cujo justo valor possa ser mensurado fiavelmente deve ser escriturado por uma quantia revalorizada, que é o justo valor à data da revalorização menos qualquer depreciação acumulada subsequente e perdas por imparidade acumuladas subsequentes.
Com algumas exceções, a entidade deve escolher como política contabilística:
- Modelo do Justo Valor: O justo valor da propriedade de investimento deve refletir as condições de mercado à data do balanço;
- Modelo do Custo: A entidade que escolha este modelo deve mensurar todas as suas propriedades de investimento de acordo com os requisitos da NCRF 7, exceto aquelas que satisfaçam os critérios de classificação como detidas para venda.
Nas NCRF, independentemente do imóvel (Ativo Fixo Tangível ou Propriedade de Investimento), o Justo Valor é definido como “a quantia pela qual um ativo pode ser trocado ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso, numa transação em que não exista relacionamento entre elas.”
Nas Normas Internacionais de Contabilidade (IAS – International Accounting Standards), o Justo Valor é definido como sendo “o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou pago pela transferência de um passivo numa transação ordenada entre participantes no mercado à data da mensuração. (Ver IFRS 13, Mensuração pelo Justo Valor)”.
Esta alusão à IFRS 13 por parte das IAS, refere-se à International Financial Reporting Standards 13, com o assunto Fair Value Measurement. Neste documento verifica-se que o Justo Valor é definido como “o preço que seria recebido para vender um ativo ou pago para transferir um passivo numa transação ordenada entre participantes do mercado na data de mensuração”.
Esta referência a “uma transação ordenada entre participantes do mercado” deixa claro que a definição do Justo Valor normalmente é consistente com a do Valor de Mercado.
A definição do Valor de Mercado pelas Normas Internacionais de Avaliação, IVS – International Valuation Standards, é “Valor de mercado é a estimativa de valor para o qual um ativo ou passivo pode ser trocado na data de avaliação entre um comprador disposto e um vendedor disposto numa transação de mercado, após divulgação apropriada e onde as partes agiram com conhecimento, prudência e sem compulsão”.
As mesmas IVS deixam perfeitamente claro que o Valor de Mercado reflete a Máxima e Melhor Utilização (highest and best use) do imóvel. Esta Máxima e Melhor Utilização do imóvel corresponde à utilização que maximize o seu potencial legalmente permitido e financeiramente viável. Pode ser em Uso Continuado ou em Uso Alternativo.
As IVS fazem ainda referência aos três tradicionais Métodos de Avaliação: Método de Mercado, Método de Rendimento e ainda, por último, o Método do Custo.
Relativamente a este último método (o Método do Custo), as IVS referem em que circunstâncias a abordagem de custos deve ser aplicada. Na alínea b) do parágrafo 60.2., da IVS 105, referem ”quando o ativo não é diretamente gerador de rendimento e a sua natureza única torna inviável a utilização de uma abordagem de rendimento ou de mercado”. Na minha opinião, não é aceitável que, hoje em dia, se avalie um ativo inserido num mercado imobiliário ativo, pelo Método do Custo.
NOTA_1:
Lembra-se que a última versão das Normas Internacionais de Avaliação – IVS 2017, foram recentemente publicadas e tornam-se efetivas a 1 de julho do corrente ano.
NOTA_2:
No meu último artigo falei sobre ética, sobre as Regras Internacionais de Ética (International Ethics Standards – IES). Estas referem, entre outras coisas, “Os profissionais devem refletir regularmente sobre as normas para sua atividade e avaliar continuamente os serviços que prestam” e “Os profissionais só devem prestar serviços para os quais sejam competentes e qualificados”.
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Por Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt
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