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Devedores com rácios entre 80% e 105% podem refinanciar-se a taxa fixa a 15 ou 30 anos;
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Devedores em default (ou perto dele) podem renegociar os empréstimos com taxas abaixo dos 2%, prazos de amortização até 40 anos e redução de dívida;
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O Governo norte-americano amortizará até $ 1.000 por ano por cada empréstimo que seja renegociado de acordo com os novos termos e que não observe nenhum default durante 5 anos;
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Ao todo, estamos a falar de quase 10 milhões de contratos de hipotecas, entre renegociações, alargamento de prazos e redução de taxas de juro.
Olhando para todas as medidas já anunciadas, parece-me que se beneficiam as pessoas, é certo, mas prejudica-se fortemente os investidores. Não nos devemos esquecer que grande parte das hipotecas nos EUA foram “empacotadas” e vendidas por bancos e instituições financeiras sob a forma de Mortgage Backed Securities (MBS) ou outros similares. Quem subscreveu estas MBS fê-lo com uma expectativa de yield, prazo e risco.
O Governo norte-americano, ao alterar as condições do subjacente às MBS, está implicitamente a alterar as condições das próprias MBS.
Também devemos não esquecer que uma das principais fontes de liquidez do mercado hipotecário norte-americano provém de… MBS! Os bancos e agências hipotecárias conseguiram emprestar mais e mais porque conseguiram vender as suas hipotecas. O mercado de investimento em MBS, ao perceber o elevado risco (político) sobre este subjacente, naturalmente irá retrair-se e “secar” o mecado. Ao “secar” o mercado, está-se a “secar” a capacidade do próprio em conceder hipotecas adicionais ou renegociar as existentes, a não ser que seja o Governo a fornecer toda a liquidez…
Pessoalmente, estas não me parecem más medidas (do ponto de vista do cidadão, que é quem mais precisa de ajuda), mas insisto que não me parece que vá conseguir definir um mínimo no mercado. O mercado irá reagir naturalmente, por si só, e encontrar um mínimo. Procurar estipular preços por decreto não me parece que resulte…
Apenas uma nota final: uma nacionalização também prejudica fortemente o investidor/detentor de capital e beneficia o credor (por forte baixa do risco do seu empréstimo). Pelos efeitos e pelas medidas, estar-se-á a nacionalizar o mercado imobiliário norte-americano?
Bons negócios (imobiliários)!
2 comentários
2 Comentários
Luís Oliveira
25 de Março, 2009, 15:30Caro GNR,
Alguma opinião sobre a eventual vontade de implementação de coisas destas no nosso Portugal? É que já começam as movimentações neste sentido. Será bom ou será mau?
Outrossim, tens alguma coisa sobre o valor que o governo dos EUA irá pagar pelos tóxicos dos bancos e qual a forma como irá perspassar esses valores?
Um abraço. Um grande blog.
luís oliveira
REPLYGonçalo Nascimento Rodrigues
25 de Março, 2009, 15:43Caro Prof.,
Também ja tinha pensado escrever alguma coisa sobre o assunto. Que coisa, andamos para aqui a falar dos outros e não dizemos nada sobre nós? De memória, aqui vai uma breve resenha das medidas já tomadas:
– Constituição dos FIIAH: sobre isto, já falamos alguma coisa e parece ser de acordo geral que se tratam de veículos com o intuito dos bancos fazerem spin-off de actividade habitacional de elevado risco;
– Moratória de 2 anos: recentemente, foi anunciado (ainda não legislado) uma moratória de 2 anos sobre 50% da prestação bancária, para quem esteja desempregado e/ou com dificuldades em pagar empréstimo. Findo o prazo, o mutuário terá 2 empréstimos: o da casa e o equivalente aos montantes não pagos ao banco nesses mesmos 2 anos, julgo que a uma taxa bonificada, financiada pelo Estado. Pelo que li, esta medida já entrou em vigor em Espanha, sem sucesso;
– Aumento dos prazos de isenção de IMI, para mais 2 anos, com efeitos retroactivos a quem ainda gozava dela.
Grosso modo, acho que é isto. Do que sei, tudo o resto tem ficado com os bancos, nomeadamente a capacidade e vontade em renegociar os empréstimos.
Julgo que já aqui tinha mencionado isto mas aqui deixo uma singela ideia: concessão de benefício fiscal a quem queira efectuar amortizações antecipadas. Ainda por cima, ao valor que temos agora as txs dos depósitos a prazo, será que não seria boa ideia canalizar alguma poupança para desalavancagem?
Também ouvi falar que se está a pensar – finalmente – na legislação sobre veículos fiscalmente transparentes. Talves lá para 2011…
Sobre o plano para os activos tóxicos, confesso que o tempo disponível não me tem dado para tudo. Vou procurar saber melhor montantes, % que será diluída pelos privados, etc. Uma coisa é certa: aqui o fundamental será o preço a pagar.
Abraço.
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