Muito se tem discutido nos últimos tempos sobre a dificuldade de acessibilidade na habitação em Portugal. Os rendimentos dos Portugueses têm andado desconectados dos preços da habitação, tornando menos acessível a compra de casa. O aumento recente das taxas de juro colocou ainda maior pressão junto daqueles que pretendem e/ou necessitam de comprar.

Já aqui falamos sobre o Price to Earnings Ratio ou Affordabilitty Index. Basicamente, compara o preço médio de uma casa com o rendimento médio disponível de um agregado familiar. Desse rácio, retiram-se as seguintes conclusões:

• Se inferior a 3, mercado está acessível à generalidade da população;
• Se entre 3 e 4, mercado está moderadamente acessível;
• Entre 4 e 5, bastante menos acessível;
• Acima de 5, inacessível à generalidade da população.

De acordo com dados do INE, o valor médio de venda de um alojamento familiar, em 2021, situou-se nos € 179.257, enquanto que o rendimento médio disponível de um agregado familiar foi de € 38.699 (fonte: Pordata). Calculando então este rácio, para Portugal teríamos um valor de 4,63. Conclui-se, então, que o mercado de habitação se encontra inacessível.

Mas isto, já sabemos… como sabemos que o mercado imobiliário é muito local, com micro realidades muito distintas e com localizações bem menos acessíveis que outras.

Mas se uma habitação em Portugal está hoje bastante menos acessível, os Portugueses estão mais pobres?

Rendimento e Património

Olhando para as séries estatísticas de rendimento e património dos Portugueses, entre 1995 e 2020, concluímos que:

• O rendimento médio disponível de um agregado familiar quase duplicou;
• Por seu turno, o património total dos Portugueses (entre numerário, depósitos, activos financeiros e habitação) cresceu 2,68 vezes. Se descontarmos os passivos correlacionados, a subida é de 2,45 vezes;
• Já no que respeita apenas a habitação, o património dos particulares aumentou mais de 2 vezes. Descontando o stock de crédito habitação, cresceu apenas 1,84 vezes.

Conclui-se, portanto, que a habitação enquanto activo, enquanto património de cada um dos seus proprietários, valorizou mais rapidamente que os salários de cada um. Mas é igualmente curioso verificar que, descontando a dívida colateralizada da habitação, só em 2020 é que esse património líquido ultrapassou o rendimento médio disponível das famílias.

Importa, ainda, registar a quebra substancial do património habitacional das famílias portuguesas durante o período de crise financeira, superior a 20%, variação bem acima da queda dos rendimentos. Uma crise como aquela vivida entre 2010 e 2013, e que muitos apregoam vir a repetir-se proximamente, empobreceu Portugal e os Portugueses. Retirou-lhes riqueza, rendimento e património.

Fonte: Banco de Portugal, Pordata | Tratamento dos Dados: Out of the Box

A discussão sobre a acessibilidade na habitação não pode nem deve cingir-se aos preços que são praticados no mercado. Há que ter uma discussão séria e estruturada sobre como aumentar os rendimentos dos Portugueses. Porque aquilo que os números nos mostram é que, apesar do crescimento do seu património (inclusive, o da habitação), os rendimentos dos Portugueses crescem a um ritmo bem menor.

E, se por um lado, os preços das casas estão mais elevados, também está o património dos Portugueses.

Bons negócios (imobiliários)!