Neste artigo dou 2 exemplos de inovação financeira, no sentido de colmatar a escassez de financiamento no mercado. Um bom e um mau exemplo. Comecemos pelo bom.

Há bem pouco tempo foi lançado um novo Fundo no Reino Unido. Tem um capital de £ 500 M e o objectivo de investir em imóveis de habitação em Londres e no South East. É dirigido a 2 segmentos: investidores institucionais e futuros proprietários.

O futuro proprietário pode adquirir 25% a 50% do valor da habitação recorrendo a uma hipoteca convencional, sendo que o Fundo comprará a parte restante. O mesmo proprietário pagará depois uma renda mensal equivalente à renda de mercado do imóvel, incidindo apenas sobre a parte da qual não é proprietário. Pode também comprar a parte restante ao Fundo a qualquer momento.

O Fundo, por seu turno, potencia o acesso ao investimento habitacional a uma classe de investidores que pretende ter rendimentos estáveis. O objectivo do Fundo é de atribuir uma yield anual de 6%, estimando uma TIR de 15%, a cinco anos.

Agora o mau exemplo. Li também há dias que a APEMIP lançou um novo produto de crédito à habitação exclusivo para os clientes das mediadoras associadas. Contactei a APEMIP que teve a gentileza de me enviar uma brochura informativa do produto e responder a algumas dúvidas que tinha. Só tenho a agradecer a disponibilidade demonstrada.

Segundo eles, este produto traz duas vantagens: a primeira, é que concede empréstimos até 100% de LTV; a segunda, é que nos primeiros 3 anos, a prestação é fixa, sendo que caso as taxas de juro venham a subir ou a descer, o diferencial será acrescido ou amortizado ao valor em dívida, respectivamente. Assim, os clientes ficam protegidos das oscilações nos indexantes. Daquilo que o Presidente da APEMIP me esclareceu, «os bancos projectam, neste particular do crédito à habitação, todos os cenários possíveis, também na perspectiva dos mutuários, até para minimamente garantirem que não haverá surpresas a médio prazo, nomeadamente em sede de crédito mal parado». Significa isto que, na perspectiva da APEMIP, este mecanismo de fixação da prestação protege o mutuário e o próprio financiador.

Vejam bem a diferença entre estes dois produtos: o primeiro está orientado para LTV’s baixos e aposta em rendibilidades estáveis, o segundo diferencia-se por ter LTV’s elevados e estrutura-se com base na volatilidade dos indexantes.

Pergunto-me: será que não aprendemos nada com esta crise?

As taxas de juro Euribor estão em mínimos históricos. Não se prevê – eu pelo menos não o antecipo – que venham a descer mais. Os preços de habitação têm descido (mais no estrangeiro que em Portugal) e não vejo ninguém a antecipar uma subida sustentada no curto e no médio prazo.

Nesta conjuntura, de expectável subida das taxas de juro e, no limite, de manutenção dos preços de habitação, a APEMIP lança um produto de financiamento com um LTV de 100% e com a capitalização dos montantes não pagos ao banco por força da subida do indexante.

Significa isto que, daqui a 3 anos, quando os mercados estiverem mais estáveis – pelo menos assim o esperamos – e as taxas de juro tenham voltado a níveis considerados normais, o adquirente deste produto estará a dever mais do que no início do contrato e pagará de prestação, bastante mais do que o inicialmente, pelo efeito conjunto da subida da taxa, da subida do valor em dívida e da redução do prazo remanescente de amortização.

No mínimo, um produto deste tipo parece-me imprudente. Questionado sobre isto, Luís Lima escreveu-me que «(…) em matéria de crédito à habitação passamos do 80 ao 8… Neste contexto, direi que o acréscimo de risco agora assumido é mais do que necessário, não sendo, a meu ver, um risco excessivo dada a estabilidade dos preços dos bens imóveis em Portugal, que registam uma valorização pequena mas constante, em regra ligeiramente superior ao valor da inflação».

Ao lançar este produto, a perspectiva da APEMIP é que o mercado financiador – leia-se, os bancos – têm de assumir mais risco e acreditar que o mercado imobiliário manter-se-á estável. Essa assumpção do risco é «mais que necessária».

Para mim, o risco deve estar do lado de quem compra, de quem investe, de quem promove. Os bancos, no papel de financiadores, não têm de partilhar o risco do negócio. Emprestam dinheiro e cobram um spread, são remunerados pela sua função de emprestar, não pela função de correr risco de negócio. Para isso, comprariam também habitação – tal como os mutuários o fazem – ou tornar-se-iam parceiros ou accionistas dos Promotores ou dos Investidores Imobiliários.

Em Portugal olha-se para trás, culpam-se os outros e exigem-se soluções. Ao invés, no Reino Unido por exemplo, procuram-se alternativas. No caso exposto, aposta-se que daqui a 5 anos, quando o mercado estiver mais estável, as pessoas terão mais e melhores condições de adquirir habitação, logo com maior probabilidade a comprarão ao Fundo, ficando o investidor com uma rentabilidade bastante interessante. Por cá, como hoje ninguém compra – o risco é elevado, para ambos os lados – “força-se” o mercado a financiar para que alguém compre. Ou será para alguém conseguir vender?

Bons negócios (imobiliários)!