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O Método do Discounted Cash-Flow (DCF)

Em Português, método dos cash-flows descontados, assenta numa metodologia de projecção de cash-flows futuros que, actualizados a uma dada taxa que reflicta o risco da operação, resulta num valor ao dia de hoje que pode ser considerado o valor de mercado do hotel. É, por isso mesmo, uma metodologia dinâmica e assente na operação específica do hotel em análise. É, para mim, a metodologia mais adequada para avaliar um hotel. Mas, no fundo, estamos a falar em quais cash-flows? O que deve um avaliador ou analista projectar?

É precisamente neste ponto onde julgo que o mercado entra numa falácia. Para se poder projectar correctamente os cash-flows de um hotel, é necessário conhecer e analisar bem, em primeiro lugar, os dados económico-financeiros históricos da unidade. Depois é preciso conhecer bem, por dentro da operação, o dia-a-dia do hotel para então se poder projectar e perspectivar os dados operacionais futuros. E tudo isto, parece-me a mim, não é possível fazer em meia dúzia de dias…

Vamos então por partes. Ao avaliar um hotel, segundo o método do DCF, é necessário projectar cash-flows futuros que devem estar baseados fundamentalmente em:

– Dados históricos. Procuro sempre analisar os dados de Balanço, Demonstração de Resultados e Balancete Analítico dos últimos 3 a 5 anos de actividade. Estes dados têm de ser analisados em conjunto com reports operacionais de cada departamento, quadros de pessoal, bem como com dados financeiros (contratos de financiamento, leasings, etc.);

– Orçamentos previsionais. Analisada a componente histórica, passa-se aos dados futuros, baseados em orçamentos do próprio hotel. A partir daí, entende-se logo qual a dinâmica futura da operação, comparativamente com a histórica;

– Visita. Prefiro fazê-la, com calma, depois de conhecer os números. Estes não são mais do que o espelho quantitativo da operação hoteleira e estando na posse deles, posso questionar bastante mais durante a visita ao hotel;

– Entrevistas. Com o Director do Hotel, Directores de Marketing, Recursos Humanos e Financeiro. São eles quem melhor conhecem a operação e poderão explicar os pressupostos inerentes aos orçamentos e dados históricos.

Desta forma, está feito um quadro geral e é possível projectar os cash-flows. Que cash-flows são esses e como se projectam? Existem 3 tipos de cash-flows:

– Operacionais. Como o nome indica, dizem respeito exclusivamente à operação do hotel. Será então necessário projectar receitas e custos e dadas as enormes especificidades deste negócio, há que fazê-lo por departamento: Alojamento, F&B, Eventos/Reuniões, outros. Para tal, a contabilidade analítica é fundamental, sem a qual não é possível fazer uma análise departamental e calcular os resultados de cada departamento. Depois, há que imputar os custos de estrutura – gestão, marketing, rendas, seguros, etc. Calculamos então o chamado GOP – Gross Operating Profit – que na gíria contabilística pode ser comparado ao EBITDA – Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation – com algumas nuances;

– Financeiros. Assentam na forma como a operação hoteleira é financiada e trata-se simplesmente de projectar juros e montantes de amortização de financiamentos;

– De Investimento. Uma operação hoteleira só vive e sobrevive caso se efectuem investimentos periódicos, quer de reposição, quer de fundo de maneio.

Avaliar um activo de rendimento (como é o caso de um Hotel) deve ser feito olhando exclusivamente à sua capacidade de gerar cash-flow. Assim, o processo de avaliação de um hotel deve centrar-se no cálculo dos cash-flows operacionais e de investimento e não levar em linha de conta a forma como o activo é financiado. Devemos pois concentrar-nos nas receitas e custos que o hotel gera por departamento.

Já o financiamento é analisado por via da taxa de desconto. Por isso mesmo, devemos calcular o cash-flow de exploração (EBIT x (1-t) + Amortizações) e o de investimento (em activos fixos e em fundo de maneio), o que resulta no Free Cash-Flow . A taxa de desconto a utilizar deverá ser calculada com base no WACC (Weighted Average Cost of Capital).

Naturalmente, todos estes elementos permitem-nos fazer uma Demonstração de Resultados, um Mapa de Origem e Aplicação de Fundos e um Balanço, instrumentos também eles importantes para analisar a saúde económico-financeira do hotel.

Então, ainda acham que se pode avaliar um hotel em poucos dias?

Bons negócios (imobiliários)! E já agora, hoteleiros!