Da parafernália de produtos financeiros que os “criativos” da banca têm inventado, proponho analisar um que, não sendo de todo novidade, creio que a curto-médio prazo poderá desempenhar um papel de relevo crescente nas economias ocidentais. À primeira vista, este produto poderá ser classificado como “para esquecer”, senão vejamos: está exposto ao risco imobiliário e implica o aumento de dívida das famílias! Dito isto, devo dar o texto por terminado ou ouso continuar? Arrisco continuar…
Tal produto poderá ser um complemento de reforma para muitas pessoas que vêem a sua subsistência cada vez mais limitada após uma vida inteira de trabalho e descontos.
Estou a falar de Reverse Mortgages.
Conceito
O termo anglo-saxónico Reverse Mortgage (ou Equity Release Scheme) pode ser (livremente) traduzido para português como Hipoteca Inversa, ou Contra-Hipoteca (doravante designado abreviadamente por RevM). RevM é um produto financeiro complexo que se caracteriza por ser um empréstimo que se contrai dando como colateral um imóvel (e respectiva hipoteca), que terá de ser habitação própria permanente, e que não obrigará à sua amortização enquanto o Devedor residir no mesmo.
Com uma RevM, uma pessoa pode converter parte do valor da sua habitação (equity) em dinheiro, sem que para tal tenha de a vender ou sequer pagar qualquer prestação ao Banco.
Tipicamente, o dinheiro que se obtém com uma RevM pode ser entregue de uma das seguintes formas:
- Prestação única (“lump sum”);
- Prestações regulares (e.g.: mensalidades);
- “Linha de crédito” que permite que se levante o dinheiro à vontade do Devedor;
- Combinação das anteriores.
Independentemente da forma como o dinheiro originado pela RevM é entregue ao Devedor, geralmente essa pessoa não tem de amortizar nenhuma quantia até morrer, sair de forma permanente de sua casa ou mudar-se para um lar/similar.
A RevM é direccionada, por regra, às pessoas que reúnam as seguintes condições:
- Ter mais de 60 anos (depende dos produtos e países);
- Ser proprietário do imóvel onde reside;
- O imóvel onde reside não ter qualquer hipoteca (ou se tiver, a dívida correspondente terá de ser integralmente saldada de modo a permitir que a única hipoteca registada seja a relativa à RevM);
Para além da RevM, importa mencionar que há outras opções para converter o equity retido na habitação própria:
- Home Reversion Plan – implica a venda da totalidade ou parte do imóvel por um valor descontado de acordo com a idade do Devedor, o qual mantém a sua residência. Esta opção não cria qualquer dívida nem obriga ao pagamento de qualquer renda, mantendo no entanto a responsabilidade pelos encargos relacionados com o imóvel do lado do Devedor (impostos e manutenção). No momento da venda do imóvel, o Devedor (ou seus herdeiros) ficam com os proveitos da venda correspondentes à % da sua propriedade.
- Sale & Leaseback – implica a venda do imóvel a um terceiro ao mesmo tempo que se celebra um contrato de arrendamento. Esta solução permite a venda da totalidade do imóvel de uma só vez, mas obriga ao pagamento de renda para manter a residência no imóvel.
- Home Equity Loan – implica pedir empréstimo a um banco dando como colateral o imóvel, em condições substancialmente menos onerosas que o HI, no entanto, esta modalidade obriga ao pagamento de prestações mensais para pagamento de juros e amortizações da dívida.
- Venda do imóvel e mudança de residência – solução mais simples mas que implica mudança de residência.
As soluções acima apresentam graus de exposição diferentes a riscos distintos, umas obrigando ao endividamento outras não, umas permitindo manter a residência, enquanto outras implicam mudar de casa. São alternativas com impactos fiscais particulares e destinadas a perfis diferentes (idade, valor do imóvel, situação patrimonial, posição face ao risco de mercado, …).
Exemplo de RevM com entrega do dinheiro em mensalidades constantes:
No exemplo acima, pode-se ver a evolução da dívida e equity no imóvel ao longo do tempo. Se em vez de mensalidades constantes o banco entregasse 50% do valor do imóvel no momento 0, então, mantendo as restantes condições constantes, a dívida alcançaria o valor do imóvel no ano 10 (situação de equity negativo). Por comparação, no caso das mensalidades constantes, a dívida demoraria 15 anos a alcançar o valor do imóvel.
Comparação com Crédito à Habitação
Para melhor perceber a mecânica da RevM, apresenta-se abaixo um quadro comparativo entre este produto e um trivial Crédito à Habitação.
Na 2ª parte deste artigo, numa próxima oportunidade,, farei uma breve análise ao mercado de RevM e tentarei enquadrar este produto na realidade de Portugal.
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