Quase 6 triliões de dólares em dívida

“Uma pipa de massa”! Basicamente, aquilo que poderíamos apelidar relativamente à exposição da banca norte-americana ao imobiliário comercial.

Os dados da UBS relativos ao 3º trimestre de 2023 apontam para um total de 5,7 triliões de dólares, dos quais 2,1 triliões respeitam ao segmento de habitação multifamiliar:

• Os grandes bancos (com mais de 250 mil milhões de dólares em activos) têm cerca de 11% da exposição total a empréstimos imobiliários;
• Os bancos com activos entre 100 mil milhões de dólares e 250 mil milhões de dólares têm cerca de 4% da exposição total a empréstimos imobiliários. Os de média dimensão (20 mil milhões a 100 mil milhões de dólares em activos) têm 7,5%;
• Por fim, os pequenos bancos (USD < 20 mil milhões em activos) têm 21,6% da exposição total ao imobiliário.

Assim, é possível concluir que a maior parte destes empréstimos encontra-se em bancos de pequena dimensão. No entanto, é importante realçar que os seis maiores bancos dos EUA viram os seus empréstimos imobiliários comerciais em incumprimento quase triplicarem.

Para quase metade da banca norte-americana, a dívida em imobiliário comercial é a maior categoria de empréstimos em geral. Embora os empréstimos comerciais estejam mais concentrados em pequenos bancos dos EUA, várias instituições financeiras acumularam carteiras significativas de empréstimos comerciais.

Mercado não ajuda

O mercado também não tem ajudado. O índice da Green Street relativamente a preços no imobiliário comercial norte-americano apresenta uma trajectória descendente desde o seu pico no início de 2022. Desde então, o índice já caiu mais de 20%.

A pressão no segmento de escritórios, mantém-se. A vacancy rate atingiu um novo recorde nos 19,8% no 1º trimestre de 2024, de acordo com dados da Moody’s Analytics. Este valor marca um ligeiro aumento face aos 19,6% registados observada no último trimestre de 2023.

Fonte: Green Street

A maturidade aproxima-se

No centro dos actuais desafios que o sector imobiliário enfrenta está o chamado “muro de maturidade”. Aproximadamente, 1,5 triliões de dólares em dívida estão prestes a vencer até final de 2025.

O muro de maturidade iminente é agravado por vários factores que contribuem para o aumento dos custos e para a instabilidade financeira na indústria: taxas de juro elevadas, juntamente com um aumento significativo nos custos laborais, aumentaram as despesas com empréstimos e as despesas operacionais para projectos imobiliários.

Além disso, a escalada dos prémios de seguro, particularmente evidente em propriedades multifamiliares, de escritórios e de retalho, aumenta ainda mais os encargos financeiros enfrentados pelos proprietários e investidores.

Como vimos, não é só junto dos grandes bancos que o peso da dívida em imobiliário comercial se faz sentir. Isto é particularmente evidente entre os bancos mais pequenos e regionais, que estão profundamente ligados ao mercado imobiliário através de títulos garantidos por hipotecas comerciais (CMBS) e empréstimos directos, representando quase 30% da dívida relacionada com edifícios de escritórios. Estima-se que 14% de todos os empréstimos imobiliários estejam actualmente em situação líquida negativa.

Bons negócios (imobiliários)!