Por Pedro Pereira Nunes
Para concluir a incursão sobre o tópico Reverse Mortgages (RevM), tentarei analisar os seus méritos, os principais obstáculos à sua implementação em Portugal e a forma de os ultrapassar.
Méritos
O maior aliciante do produto RevM é permitir a um proprietário aceder à sua maior fonte de capital próprio – habitação própria permanente – sem que tal obrigue à sua liquidação (venda do imóvel), na premissa de manter a residência e sem qualquer amortização de dívida enquanto lá viver.
Tal fonte de capital poderia ser um importante complemento de reforma ou ainda servir para financiar de o curso de filho/neto/…, obras, etc.
Do ponto de vista do retalho (apresentação e venda do produto), a actual rede de balcões de seguradoras e bancos apresenta uma ampla cobertura do território nacional, pelo que o alargamento do leque de produtos em oferta seria uma forma de rentabilizar a capacidade instalada (em tempos de diminuição das receitas bancárias).
Obstáculos
Para implementar os RevM em Portugal seria necessário ultrapassar uma série de obstáculos. O primeiro dos quais é a inexistência de legislação específica, que antecede tudo o resto. À partida, depois de criada a legislação, este produto apenas poderia ser comercializado por seguradoras e bancos.
Paralelamente à legislação específica, tendo em conta a natureza do produto e a experiência dos mercados onde RevM mais se tem desenvolvido, seria vital a criação da figura da garantia estatal subjacente à esmagadora maioria dos casos. Não sendo um subsídio, esta garantia é efectivamente uma externalidade que acarreta riscos, pelo que teria que ser considerada para efeitos de contabilidade das finanças públicas. Esta garantia teria como objectivo principal baixar a taxa de juro cobrada. Tal poderia ser atingido de várias formas, como por exemplo segurando as entidades comercializadoras contra o risco de situações de capital próprio negativo. A este propósito importa voltar a relevar que se está a falar de um nicho de mercado, que de acordo com uma estimativa preliminar efectuada no artigo anterior – “REVERSE MORTGAGES EM PORTUGAL– COMPLEMENTO À REFORMA?” – poderia atingir um total de € 3bn (o que representaria cerca de 0,6% do activo total da banca a operar em Portugal).
Do lado da oferta (seguradoras e bancos), para além da questão da cobertura do risco da dívida suplantar o valor do imóvel na altura da sua venda, colocam-se outras questões que deverão ser devidamente aprofundadas, como sejam:
- Funding– o cash-flow positivo apenas virá no longo prazo, pois até lá apenas há aumento de dívida. Em tempos de escassez de financiamento e aumento da exigência em termos de rácios de capital, não seria fácil obter o funding necessário.
- Rentabilidade de médio/longo-prazo – este é um produto que apenas produz resultados positivos no médio/longo-prazo. Sabendo da manifesta falta de rentabilidade actual da banca, um produto que apenas produzirá resultados para lá do curto-prazo teria de ser muito bem explicado aos accionistas.
- Exposição ao mercado imobiliário – numa época em que a palavra de ordem é desalavancar no sector imobiliário, não seria fácil convencer um banco a oferecer um produto que faz exactamente o contrário…
Ao contrário do que possa parecer, os riscos acima apresentados são potencialmente inferiores ao que se poderia imaginar. Senão vejamos:
- Tendo em conta uma carteira de 30.000 imóveis (portfólio de € 3bn de RevM) e assumindo uma duração média do produto de 10 anos na carteira, haveria que vender 3.000 imóveis por ano. Tal quantidade é marginal quando comparada com o total de imóveis transaccionados em 2013 (100.000). Não há, portanto, o risco de “inundar” o mercado e alterar dinâmica de preços de venda.
- Assumindo que a economia e os mercados financeiros estabilizam, há sempre a hipótese de venda de carteiras de RevM (securitização).
Conclusão
Depois de entender o alcance dos méritos/benefícios potenciais de RevM, julgo que não seria difícil ultrapassar os principais obstáculos atrás enumerados. No entanto, há um obstáculo, difícil de medir, mas que pode dificultar a implementação de um produto desta natureza – estou a falar da nossa cultura. Indo mais ao concreto, refiro-me ao apego que temos com a “nossa casa”, a dificuldade em vender e assumir que se diminui a potencial herança aos filhos. Por fim, sabendo da complexidade deste produto, haveria ainda que tornear a questão da falta de literacia financeira em Portugal.
Termino com uma palavra de optimismo. No meio das inúmeras dificuldades e desafios que temos vivido, o Estado, o Governo, as Empresas e as Pessoas, julgo que valeria encontrar disponibilidade para aprofundar a hipótese de “trazer” este produto para o nosso mercado.
—
Fontes de informação:
- I. Kuchciak, University of Lodz, Poland, The Reverse Mortgage – a Response to Ageing Polish Society, 2011.
- U. Reifner, S. Clerc-Renaud, E. F. Pérez-Carrillo, A. Tiffe, M. Knobloch, Study on Equity Release Schemes in the EU. Part I: General Report, January 2009.
- Estudo CGD por Augusto Mateus & Associados, Nov-2011
- Contributos para o Plano Estratégico de Habitação 2008/2013, CET-ISCTE / IRIC / A. Mateus e Associados
- Censos 2011
- INE
- Banco de Portugal
Ler também:
Leave a Comment
Your email address will not be published. Required fields are marked with *