Foi recentemente publicado em Diário da República um diploma que regula os termos de contratos de arrendamento para “permanência vitalícia” de moradores nas casas. Este diploma, que faz parte de um projecto mais amplo de renovação/alteração das políticas de habitação, regula o também denominado: “Direito Real de Habitação Duradoura”. De acordo com este direito, uma ou mais pessoas singulares passam a ter o direito de usufruto / residência vitalícia num imóvel, do qual não são proprietários.

O Lifetime Tenancy

Há diversos conceitos e definições que exigiriam uma análise mais detalhada sobre o que significam mas “grosso modo” este diploma confere a uma pessoa singular a possibilidade de comprar o direito de usufruto vitalício de uma habitação sem passar a ser proprietário, pagando uma percentagem do valor de mercado do imóvel que, na prática, corresponde ao valor actual das rendas que pagaria durante a sua esperança média de vida.

Uma variante desta transacção acontece quando o proprietário vende o imóvel e recebe em troca o direito de residência vitalícia, deixando de ser o proprietário e passando a morador – Lifetime Tenancy.

Este direito confere a uma pessoa singular as seguintes opções:

• Se for proprietário e tiver capital próprio no imóvel, pode libertar esse capital, vendendo uma percentagem ou a totalidade da propriedade no imóvel MAS sem ter de sair da casa;
• Se não for proprietário, pode comprar o direito de residência para o resto da sua vida MAS sem ter de comprar o imóvel e, como tal, sem pagar o preço de mercado do imóvel.

Por exemplo, se o valor da renda é 5% do valor de mercado do imóvel e a esperança média de vida é 20 anos (esperança média de vida de um homem de 65 anos), então o valor deste contrato é aproximadamente 62% do valor de mercado do imóvel (ver Quadro 1):

Quadro 1: Cálculo do valor do direito real de habitação duradoura

O “valor do direito real de habitação duradoura” – €62.3 – é o valor actual da renda (€5), paga anualmente por 20 anos, usando uma taxa de desconto de 5%. A esperança média de vida é obtida das tabelas atuariais. Neste exemplo, pagando 62% do valor do imóvel, o comprador passa a ter o direito de residir nele até ao final da sua vida, independentemente do número de anos que viver. Caso o proprietário decida passar a morador, então receberá €38 que é a diferença entre o valor do imóvel que receberia se o vendesse – €100 – e o valor do direito real de habitação duradoura que pagaria se o comprasse – €62.

De notar que a esperança média de vida usada no cálculo é uma média, o que significa que 50% das pessoas vivem mais do que 20 anos e 50% vivem menos, o que levanta considerações importantes quanto ao processo de gestão do risco de longevidade. Isto é, se o morador viver mais do que a sua esperança média de vida, não tem de pagar mais por isso e comprou o direito barato. Contudo, se viver menos, pagou mais do que deveria ter pago e os seus herdeiros não são ressarcidos por esse facto. Na prática, neste tipo de contrato, o morador está a passar/vender o risco da sua longevidade para o proprietário do imóvel e, visto que não compra o direito de propriedade, não beneficia da valorização do imóvel.

Como fica o proprietário?

Do outro lado da transação, o proprietário do imóvel celebra um contrato de arrendamento de longo-prazo cujas rendas são pagas à cabeça, eliminando o risco de cobrança ou o incumprimento e evitando períodos em que o imóvel está desocupado. Contudo, fica exposto ao risco de longevidade do morador. Este risco só é mitigado pela agregação de diversos destes contratos numa carteira. Quanto maior for o número de contratos maior é a probabilidade de o perfil de longevidade da carteira ser semelhante ao da tabela atuarial que serviu de base ao cálculo. Ou seja, para o proprietário, a diversificação é extremamente importante.

E quem compra o direito?

Os principais benefícios para a pessoa singular que adquire este direito são:

• Vende o seu risco de longevidade para o proprietário do imóvel;
• Fixa o valor da renda a pagar ao proprietário.

Quando o proprietário passa a morador, o principal benefício é realizar o capital próprio acumulado no seu imóvel sem ter de vender a casa. Este capital próprio pode depois ser usado para complementar a reforma, para doar aos herdeiros, etc.

De notar que existem diversas formas de estruturar, sem que o conceito seja desvirtuado. Por exemplo, a legislação Portuguesa prevê pagamentos de renda mensais o que na prática significa que o valor da renda descontada para efeitos do cálculo é menor e logo o valor do direito também.

Os casos de França e Inglaterra

Em França, quando o proprietário do imóvel que passa a morador (vendendo, portanto, o imóvel e recebendo o direito de habitação duradoura em troca), o morador recebe um pagamento mensal do novo proprietário até ao fim da sua vida. Existe um caso famoso em que uma proprietária de 90 anos decidiu vender a sua casa e passar a moradora. O adquirente do imóvel, de 47 anos, celebrou o contrato em que ficaria obrigado a uma pagamento mensal de €500/ mês até ao final da vida da moradora para ficar com a propriedade do imóvel. Acontece que a moradora de 90 anos, com uma esperança média de vida de poucos anos, acabou por morrer com 120 anos, alguns anos depois do comprador de 47 anos. Este exemplo ilustra bem o risco de longevidade assumido pelo comprador quando celebra contratos destes de forma isolada.

Apesar de recente em Portugal, este direito existe em outras jurisdições há muitas décadas e, em alguns países, como em Inglaterra e França, há muitos séculos. Em Inglaterra, este direito possibilitou às famílias mais abastadas a acumulação de riqueza na forma de imobiliário sem terem a necessidade de terem estruturas pesadas de gestão de imóveis, pois detêm os direitos de propriedade sobre os imóveis mas a responsabilidade e os encargos associados à manutenção dos imóveis recaem sobre os moradores.

Outra característica importante deste direito/contrato é que só o morador pode desistir dele, a menos que infrinja alguma das regras do mesmo, como por exemplo, deixar de pagar a prestação mensal, se tal foi acordado. Visto que o valor do contrato é função da esperança média de vida do morador, o mesmo não pode ser transmitido por herança e cessa com a morte do morador. Em Inglaterra, estes contratos também podem cessar caso o morador mude, permanentemente, para um lar.