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A entrada fulgurante de investimento estrangeiro no mercado imobiliário residencial em Portugal, proveniente das mais variadas geografias, com predominância da China, tem sido tudo menos pacífico. Ora vejamos, do lado dos “contentes” temos:

• Governo e autarquias: beneficiam directamente do aumento de receitas provenientes de IMT e imposto de selo;
• Mediadoras: têm obtido comissões impensáveis há 2 anos atrás;
• Promotores de imobiliário residencial e proprietários em geral: quem tem conseguido penetrar neste nicho, tem conseguido escoar o seu produto, permitindo amortizar dívida bancária e ainda, em alguns casos, lucrar com a operação;
• Bancos: têm beneficiado da amortização de créditos, alguns deles potencialmente problemáticos, que têm contribuído para a desalavancagem e diminuição da exposição ao (agora “tóxico”) sector imobiliário;
• Advogados: o corrupio de clientes em entra e sai com o intuito de estudar a hipótese de comprar imóvel em Portugal, suas implicações fiscais, negociações com vendedores, elaboração de contratos, etc., tem sido uma fonte adicional de receita, inesperada há 2 anos atrás.

De acordo com o Governo (SEF), de Outubro de 2012 a Janeiro de 2015, o programa de Golden Visas permitiu a entrada de € 1,15 mil milhões no sector imobiliário em Portugal. Assumindo que os custos de aquisição, em média, rondarão os 15% (mediação, IMT, IS, outros), temos um valor de € 170 milhões. Daquele valor, o Estado (ou seja, todos nós) terá arrecadado mais de 50% pois parte da facturação de serviços reverte a favor do Estado em IVA e IRC/IRS.

E do lado dos “descontentes”, temos:

• Potenciais investidores/compradores nacionais: para quem pretendia comprar casa em zonas “invadidas” pela procura estrangeira, apercebeu-se de que o processo de queda de preços foi interrompido, tendo alguns nichos sofrido uma valorização muito relevante. Tal terá impedido alguns potenciais bons negócios de se concluírem.
• Outros: nesta categoria temos os mais variados cidadãos, apresentando as razões mais odiosas para “deitar abaixo” este regime de atribuição de vistos de residência.

É à última categoria – Outros, que gostaria de dirigir este texto. Para tal, proponho tentar construir um cenário do pós-Golden Visa.

Cenário A – regime “Golden Visa” será igualado por outros países europeus, será alterado ou perderá interesse por outra razão.

Neste caso, passados 5 anos das aquisições, os estrangeiros (fora da UE) que não queiram/consigam renovar os seus vistos pretenderão vender o património imobiliário adquirido anteriormente. E tendo em conta que a procura real no futuro próximo será essencialmente composta por nacionais e alguns estrangeiros europeus, é expectável que os preços encontrem o seu ponto de equilíbrio algo abaixo dos valores de aquisição do passado. Assim, não restará outra opção aos estrangeiros (fora da UE) senão assumir perdas e partir para outra.

Em termos de impacto no mercado, confesso que não vejo um problema de maior, pois quem investiu (estrangeiros fora da UE) irá acumular menos-valias, e quem comprar (maioritariamente nacionais), investirá aos preços que o mercado na altura ditar.

Assim de repente, não vejo que impacto “severo e negativo” possa trazer ao mercado. Claro que, pontualmente, poderemos assistir a dezenas de imóveis à venda, numa mesma zona, num curto espaço de tempo (e.g.: Parque das Nações). A suceder, tal situação poderá implicar uma correcção rápida (e localizada) dos preços. Mas isso não é mais que o fenómeno inverso do que temos assistido (e.g.: Parque das Nações – preços galopantes e vendas em passo de corrida).

Cenário B – regime excepcional é renovado ou mantém-se por mais algum tempo.

Neste caso, mantém-se a situação, permitindo a continuação da subida de preços nalgumas zonas. Tal sucederá até que o Cenário A ocorra… que me parece que ser inevitável.

Em conclusão: como diria um amigo meu que trabalha na área da mediação imobiliária, especialmente vocacionado para os estrangeiros: “é navegar a onda enquanto dura, pois mais tarde ou mais cedo perde força e rebenta”.

Se este regime não tivesse sido criado, tudo teria provavelmente seguido o seu curso, com poucas alterações nos preços, menos serviços facturados, sem a injecção (importante) de dinheiro na nossa economia (para já, o contador marca ≈ € 1,3 mil milhões).

Bons negócios imobiliários.