Taxa sem risco

Em Avaliação Imobiliária
12 de Setembro, 2016
Francisco Espregueira
1490 Visualizações
0 comentários

Não pretendo eu (neste post ou em qualquer outro) nem é objetivo deste Blog estar a ensinar grandes (ou pequenas) teorias sobre um qualquer assunto. O Out of the Box intitula-se como “um centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro. Os nossos conteúdos são baseados em conhecimento e experiência. Aqui pode encontrar opinião formada e informada”. Certamente que para isso há pessoas muito mais habilitadas e esclarecidas do que eu.

Pretendo apenas transmitir o meu ponto de vista sobre algumas matérias que me vão surgindo ao longo dos tempos e no decurso da minha atividade profissional. Desejo, tal como o Blog, promover discussão e entreajuda entre Colegas e Profissionais do sector.

O Blog, no seu site, refere que “Todos os nossos leitores são convidados a participar no blog com as suas opiniões e comentários”.

Como será certamente a opinião de todos, a fixação da Taxa de Atualização é um assunto muito sensível numa análise de cash-flow.

A Taxa de Atualização ou “Custo de Oportunidade do Capital” corresponde à taxa mínima de rendibilidade de um projeto de investimento, isto é, a rendibilidade que um investidor exige para desenvolver o projeto. Esta taxa será utilizada para atualizar à data de hoje os futuros cash-flows gerados.

De uma forma resumida,

Taxa de Atualização (1) = Taxa de Juro sem Risco + Prémio de Risco

(1) Admite-se que a análise de cash-flow é a preços constantes do ano base, isto é, considera-se uma inflação homotética quando todos os preços variam igualmente. Assim não se considera o efeito da inflação sobre os custos e receitas.

O aprofundamento do estudo sobre esta matéria da determinação da Taxa de Atualização de um cash-flow “empancou” logo no primeiro termo da equação, a que se refere à Taxa de Juro sem Risco (risk free). Trata-se do termo mais simples da equação!

Parece haver consenso generalizado em torno de duas questões:

A taxa de juro sem risco corresponde à taxa das Obrigações da Dívida Pública;
O prazo da taxa a utilizar deve ser coerente com o prazo da nossa análise. Assim se estivermos a fazer um cash-flow a 10 anos utilizamos a taxa das OT a 10 anos. Se o prazo do nosso projeto for mais pequeno (3 ou 5 anos) deveremos utilizar as OT a 3 ou 5 anos. Apresentam-se três curvas para as taxas das Obrigações do Tesouro para Portugal, relativa a diferentes maturidades. Como se verifica, o valor da taxa varia com o prazo.

Fonte: investing.com

Há leitores, mais atentos, que já estão (e bem) a levantar questões: Obrigações do Tesouro de Portugal é uma taxa de juro sem risco?

Sobre esta matéria há, na verdade, opiniões para todos os gostos e todas elas, com certeza, sustentadas em bases muito sólidas:

A) Como estamos a fazer uma análise em Portugal, a taxa de juro sem risco deve ser as Obrigações do Tesouro de Portugal;

B) Portugal tem uma nota de risco “Ba1” (Moody’s rating) e “BB+” (S&P rating)(2) pelo que não pode ser considerada uma taxa de juro sem risco. Os defensores deste ponto de vista acrescentam que a Alemanha tem uma nota de risco “Aaa” (Moody’s rating) e “AAA” (S&P rating)(2) pelo que deve ser a Taxa de Juro das Obrigações Alemãs que equivalem a uma taxa de juro sem risco. Qualquer investidor, “em qualquer parte do mundo”, pode comprar Obrigações Alemãs.

(2) Fonte: Damodaran

Apresentam-se três curvas para as taxas das Obrigações do Tesouro para Alemanha, relativa a diferentes maturidades.

Fonte: investing.com

Taxa das Obrigações dos dois países:

Fonte: investing.com

Como se pode verificar a diferença da taxa entre os dois países chega a atingir os 3,000 %. Não é indiferente considerar-se uma ou outra taxa.

Fonte: Banco Central Europeu

C) Há ainda quem entenda que o mais correto é fazer uma média das taxas de dívida pública de todos os países da zona euro, média essa ponderada com o respetivo PIB.

Os defensores desta teoria consideram que as Obrigações Alemãs (e dos restantes países com rating AAA) têm um comportamento diferente do seu histórico, sugerindo um “efeito de refúgio” face ao risco dos mercados financeiros. Lembra-se que a Taxa de Juro da dívida pública alemã está negativa para vários prazos.

Fonte: Banco Central Europeu, Damodaran

O que dizem as Legislações ou recomendações técnicas da avaliação?

IVSC: No Tecnhical Informational Paper 1 “Discounted Cash Flow” o IVSC define como Risk Free Rate – The rate of return available in the market on an investment free of default risk”, ou em português, “A taxa de retorno disponível no mercado para um investimento sem risco de incumprimento” – tradução do autor. Neste mesmo documento lê-se que “risk free rate, normally based on a long dated government bond deemed to be free of default risk…” ou em português, “taxa sem risco, normalmente baseada num título do governo de longo prazo considerada livre risco de incumprimento” – tradução do autor.

RICS: Numa “Guidance Note”, RICS Practice Standards (UK) denominada “Discounted cash flow for commercial property investment” é referido que “The risk-free return is normally taken to be the gross redemption yield on a medium-dated government gilt, preferably of the same duration as the assumed holding period of the investment” ou em português “O rendimento sem de risco é normalmente definido como sendo o rendimento bruto de uma obrigação do tesouro de médio prazo, preferencialmente com a maturidade igual à assumida para o período investimento” – tradução do autor.

Brasil: A Noma Brasileira NBR 14653 Avaliação de Bens – Parte 4: Empreendimentos, refere (2002), nas definições, que “taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicação com risco mínimo, usualmente associada à remuneração de títulos do tesouro norte-americano”.

Espanha: O Boletín Oficial del Estado (BOE) número 270 (2011) publica o Real Decreto 1492/2011 e aprova o Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. “Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado: La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.”

Portugal: Pois…

Não tenho conhecimento que exista, no nosso país, alguma legislação ou regulamento sobre esta matéria. Para quem ainda não está cansado de me “ouvir” sugiro a leitura de “A Ordem que faz falta”, publicado em Outubro de 2013 neste mesmo blog.

Sou de opinião que considerar a Taxa das Obrigações do Tesouro Portuguesas como taxa de juro isenta de risco é sermos demasiado otimistas. Julgo que o nosso país incorpora algum risco. Lembro que algumas casas de rating classificam Portugal com nota “não investimento” ou como “Lixo”.

Concordo que a Taxa de Juro das Bonds Alemãs e de outros países com nota AAA estão sobre o “efeito de refúgio” e por isso em valores anormalmente baixos. Reforço que a taxa Alemã a 10 anos esteve em valores negativos nos últimos meses.

Assim, talvez não seja nenhum disparate adotar-se uma situação intermédia. A solução apresentada da “média das taxas de dívida pública de todos os países da zona euro, média essa ponderada com o respetivo PIB” não deverá ser nenhum disparate.

Apresenta-se o gráfico comparativo das três hipóteses referidas. Obrigações do Tesouro de Portugal, idem para a Alemanha e a média ponderada dos países da zona euro (neste caso o resultado apenas para 18 países por falta de informação para a Estónia).

—

Por Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt

Francisco Espregueira

PROFILE

Taxa sem risco

Francisco Espregueira

Artigos Relacionados

Yields caem no mercado de escritórios na Europa

Yields no imobiliário: realidade ou ficção?

Investimento imobiliário subiu 11% na Alemanha

Erros comuns no investimento imobiliário

Porquê investir em imobiliário?

Os desafios de refinanciar a dívida

Leave a Comment

So, what's new?

Etiquetas

Out of the Box Social Media

Subscreva a nossa newsletter

Recomendado

O IMT nos contratos-promessa de compra de imóveis

A transmissão de quotas em sociedades imobiliárias e o IMT

Taxa de Atualização. Qual delas?

Yields na habitação em Lisboa em mínimos históricos

Taxa reduzida de IVA nas empreitadas em imóveis para habitação

A Despromoção da Importância da Avaliação no Sector Imobiliário

Estado Português gasta ou ganha com Imobiliário?

Comprar ou Arrendar - as contas que faltavam

Entrega da casa paga dívida?

Notas de desalento e esperança no actual contexto imobiliário - II

Barómetro