O Valor de Mercado é a Base de Valor mais amplamente utilizada na Avaliação de Imóveis. Este artigo pretende comparar o conceito de Valor de Mercado que consta na definição das IVS (International Valuation Standards, 2017) com a adotada pelas EVS (European Valuation Standards, 8th Edition, 2016).

A. Normas Internacionais de Avaliação (IVS) publicadas pelo IVSC – International Valuation Standards Council e adotadas pelo RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors

“Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”- IVS 104, parágrafo 30.1

A explicação deste conceito está nos parágrafos seguintes da mesma IVS 104.

• Descreve uma transação entre partes que operam de uma forma independente e livremente no mercado;
• Reflete o Máximo e Melhor Uso do ativo que pode ser em Uso Continuado ou em Uso Alternativo;
• Ignora quaisquer distorções de preço causadas pelo valor especial.

B. Normas Europeias de Avaliação (EVS – European Valuation Standards, 8th Edition, 2016) publicadas pelo TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations

“O montante estimado pelo qual o imóvel seria transacionado à data da avaliação entre um comprador e um vendedor interessados, no quadro de uma transação em condições normais de mercado, após a devida comercialização, em que cada uma das partes atua com conhecimento de causa, de forma prudente e sem coação”. – EVS 1

Na secção 5 é explicado o contexto desta definição:

• É o melhor preço que pode ser razoavelmente alcançado pelo vendedor e o preço mais vantajoso que o comprador pode razoavelmente conseguir;
• Esta estimativa exclui, especificamente, qualquer empolamento ou redução, devido a quaisquer condições ou circunstâncias especiais ou atípicas na transação específica. O Valor de Mercado de um imóvel, pode refletir, algum “valor especulativo” que o mercado possa colocar na esperança de que seja concretizado.

Ambas as definições estão de acordo no que se refere:

• Ao conceito de participantes do mercado. Ambos atuam livremente, sem coação e com conhecimento de causa. Nenhum deles está coagido a realizar a transação;
• Ignoram quaisquer distorções ou circunstâncias especiais provocadas por um comprador especial;
• A que o Valor de Mercado considera um valor com base numa expectativa futura desde que esta seja já incorporada pelos participantes do mercado. Se as transações hoje realizadas no mercado consideram que venha a ocorrer uma circunstância futura, então esta expectativa está refletida no Valor de Mercado

As IVS não deixam dúvidas de que o Valor de Mercado se refere também ao Uso Alternativo, à máxima e melhor utilização do imóvel.

Salvo melhor opinião, as EVS têm uma interpretação incerta, de difícil conclusão, quanto ao facto de no Valor de Mercado estar ou não materializado o conceito de Uso Alternativo. Entendo que as EVS têm parágrafos contraditórios afirmando que o Uso Alternativo do imóvel:

• Está incorporado no Valor de Mercado (Parágrafo 5.3.1 e Parágrafo 5.10.6.2);
• Deve ser realizado como um Pressuposto e, por isso, não englobado no Valor de Mercado (Parágrafo 5.3.7 e título do Parágrafo 5.10).

Em consulta efetuada à TEGoVA, fui esclarecido que as EVS 2016 estão atualmente em processo de revisão, estando em elaboração as EVS 2020.

No meu ponto de vista, o Valor de Mercado deve englobar ambos os usos, Uso Continuado e o Uso Alternativo do imóvel, isto é, o uso que maximize a sua produtividade, e cujo uso seja possível, legal e financeiramente viável, tal como explicitamente clarificado nas IVS.