O investimento em activos imobiliários do estilo core, já não é o que era. O mercado sofreu alterações substanciais nos últimos tempos, em grande parte decorrente da pandemia do Covid-19, levando a que os gestores de carteiras core olhem para os activos imobiliários de outra forma.

Desde sempre, os activos ou veículos de investimento do estilo core foram vistos como refúgio para muitos investidores. Carteiras diversificadas, com estabilidade de rendimento e qualidade superior dos seus activos, quer em termos de localização, como de ocupação; categoria baixa de risco, segurança, estabilidade na distribuição dos dividendos e valorização estável no longo prazo. Tudo ingredientes mais que suficientes para atrair um certo tipo de investidores.

Novos tempos, novas escolhas

Mas os tempos mudaram. Os segmentos de mercado escolhidos, sobretudo estes, são outros. Tradicionalmente, os segmentos de escritórios e retail eram os prioritários; agora, os gestores de carteiras core olham para habitação, industrial e logística.

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A composição deste tipo de carteiras, percebe-se estar a sofrer alterações. Segundo dados da INREV, o segmento industrial é agora o segundo com maior exposição do sector de todos os fundos equilibrados no índice PEPFI. Há quatro anos, era o terceiro. O segmento de escritórios continua a ter a maior exposição (42,2% versus 44,6% em 2018), e o residencial representa apenas 10,7% (embora bem acima dos 3,2% em 2018).

E não é só em termos dos segmentos-alvo que os veículos core estão a alterar as suas escolhas; a escolha da localização também tem sofrido mudanças. A Alemanha, sempre vista como uma localização (também ela) refúgio, encontra-se neste momento perante alterações significativas, muito decorrentes da proximidade à Ucrânia e ao impacto que o País tem sofrido, fruto da guerra instalada. Novos destinos são agora procurados.

A falta de oferta

A falta de oferta é um outro desafio. O mercado apresenta acentuadas lacunas no que respeita à oferta de activos de estilo core. Na prática, quem os tem, não os vende e pouco se tem visto de nova promoção imobiliária deste tipo de activos.

Isto leva, inevitavelmente, os fundos core a ter de fazer opções: ou investem noutro tipo de activos (como, aliás, já acima vimos), ou assumem estratégias mais arriscadas, de value-add com o objectivo, a prazo, de transformar esses activos em core.

A estratégia-tipo de aquisição de activos já estabelecidos no mercado está a evoluir para a adopção de algum risco na promoção. A falta de oferta instalada no mercado a isso obriga.

O novo core

As antigas estratégias de investimento core estão, então, a evoluir. Actualmente, podem subdividir-se em “old core”, “agressive core” ou “sector specialist”. Na opinião de Will Robson, global head of real estate solutions research na MSCI, as recentes alterações do mercado levam a que os fundos alterem as suas perspectivas sobre os activos imobiliários que possam ser categorizados como “core”. Existem aqueles já presentes há mais tempo e que mantêm as suas carteiras e estratégias iniciais e diversificadas (old core), os mais agressivos que olham para sectores mais alternativos (agressive core) e aqueles que procuram especializar-se em determinados segmentos de mercado, opondo-se à estratégia típica de diversificação (sector specialist).

Bons negócios (imobiliários)!