Num artigo que escrevi para o Doutor Finanças, falei sobre o problema da oferta no mercado de arrendamento, e como essa escassez de oferta está a contribuir para uma acentuada subida das rendas.

As rendas medianas nos novos contratos de arrendamento subiram 32% em 3 anos e meio, e encontram-se 145% acima do valor médio reportado pelo INE nos Censos 2021.

Será que o arrendamento pode funcionar como um estabilizador do mercado de habitação?

A comparação entre rendas e preços de venda

Uma comparação histórica entre a evolução das rendas e dos preços de venda na habitação permite-nos ter uma visualização rápida entre estes dois mercados.

Em Portugal, colocadas ambas as variáveis em comparação – índice de rendas e índice de preços – com base no ano 2009, rapidamente percebemos que houve um período em que o arrendamento se tornou uma opção preferencial dos Portugueses (2010-2013), sendo que posteriormente a compra tomou o seu lugar.

O período de resgate do País, por parte da Troika, com uma queda assinalável no crédito concedido para compra de casa, levou a que o mercado optasse pelo arrendamento, perante a impossibilidade de compra com recurso a crédito.

A partir do momento em que o crédito voltou a ficar disponível, e perante a queda de preços observada, o mercado voltou a comprar casa, estimulando a subida de preços.

Fonte: INE | Tratamento: Out of the Box

Basicamente, aquilo que se retira desta simples análise é o seguinte:

• Quando o mercado de compra e venda está muito caro e menos acessível, a procura tende a encontrar alternativa no arrendamento. A oferta irá procurar responder, disponibilizando mais casas para arrendar e potencialmente, levando a uma subida no valor das rendas;
• Com menos procura para compra de casa, os preços tendem a estabilizar e mesmo a cair posteriormente, iniciando um período de correção no mercado;
• Com as rendas a subir e os preços em queda, a yield implícita no mercado tenderá a subir, “convidando” ainda mais investidores a entrar e a disponibilizar mais oferta;
• Quando os preços de venda voltam a estar mais acessíveis, a procura volta a optar pela compra, diminuindo então a tomada de arrendamentos. Desce procura por arrendamento, aumenta procura pela compra. Mais uma vez, a oferta tenderá a responder aos estímulos do mercado.

Assim, quando o índice de preços sobe de forma expressiva, bem acima do índice de rendas, é possível suspeitar de um potencial topo no mercado, com expetativa natural de queda de preços. O inverso também se aplica, naturalmente. No longo prazo, o mercado procura sempre fatores de correção e estabilização. O arrendamento é um potenciador dessa estabilização de mercado.

Deixo ainda como exemplos, os mercados norte-americano e da União Europeia:

O problema da falta de oferta

Se o mercado não conseguir responder, do lado da oferta, a um aumento da procura por arrendamentos, é natural que as rendas subam ainda mais. E havendo pouca oferta de arrendamentos, deixará de haver uma alternativa à compra, não permitindo uma quebra nos preços, logo uma estabilização natural do mercado.

Ao invés, a implementação de medidas que venham a constranger um aumento da oferta no arrendamento só irá inflacionar ainda mais o mercado e dificultar a acessibilidade na habitação. Quer arrendamento, como a compra se tornarão inacessíveis.

Bons negócios (imobiliários)!