Prólogo

Os ciclos do imobiliário são longos… a demografia e o financiamento influenciam a procura e a capacidade instalada e o tempo de produção determina a oferta. Estas variáveis têm pouca elasticidade o que condiciona o ajustamento das mesmas a alterações da conjuntura económica.

Dito isto, é bem mais fácil alterar a procura do que a oferta. Por exemplo, a procura pode ser alterada pela redução dos custos de transação ou pela alteração das condições de financiamento. Já a oferta pode ser alterada pela modificação: (i) dos prazos de licenciamento; (ii) das condições de financiamento dos projetos; e (iii) da capacidade produtiva e dos fatores de produção. Este último fator (que na prática significa a libertação de imóveis, terrenos e ativos devolutos, para construção e a qualificação da mão-de-obra) é particularmente difícil e demorado de implementar mas também é aquele que produz efeitos estruturais.

O déficit habitacional que se verifica de forma transversal nos vários segmentos e nas diversas cidades é pois o resultado de dois movimentos antagónicos: (i) destruição de capacidade produtiva (que foi excessiva durante alguns anos) na última década, para níveis que nem a renovação de stock garante; e (ii) pelo crescimento da imigração e do turismo. A transversalidade deste fenómeno confere à oferta e aos promotores imobiliários um enorme poder negocial e liberdade na definição dos segmentos e localização dos projetos que desenvolvem. Consequentemente, os segmentos menos rentáveis, os das classes mais baixas, são preteridos e a construção para a classe média é tão limitada (a preços acessíveis é inexistente).

Redução do IVA

Visto que o déficit habitacional se tem materializado na subida dos preços das casas e na diminuição da acessibilidade do comprador, há a tendência para se reivindicar medidas que diminuam os custos de construção na esperança que tal se reflita no preço ao consumidor final.
A descida do IVA na construção é uma dessas reivindicações. Na minha opinião, uma descida cega do IVA terá um impacto limitado na diminuição do déficit e na diminuição dos preços das casas.

Parece-me que a descida do IVA, com tudo o resto constante, produzirá uma transferência de valor do erário público para os detentores dos fatores produtivos, ou seja, para os proprietários dos terrenos (ativos) urbanizáveis e para a mão-de-obra pelas seguintes razões:

• A descida do IVA, ao não alterar o caráter transversal do déficit ou aumentar a oferta, não terá efeitos nos preços porque a procura continuará por satisfazer e os promotores continuarão a escoar os imóveis ao mesmo preço. Logo, a diminuição do IVA apenas irá gerar margens de lucro anormais para os promotores;
• O aumento das margens de lucro vai fomentar a atividade de promoção imobiliária mas, ao não ser acompanhada pela flexibilização das variáveis que introduzem a rigidez no processo, pois tanto os terrenos como a mão-de-obra continuarão a ser escassos, vai ser capturada pelos fatores de produção que vão exigir uma melhor remuneração;
• Como os contratos de trabalho introduzem rigidez na remuneração da mão-de-obra e a qualificação de recursos humanos não é imediata, o aumento de promotores, resultante das margens anormais, na maioria dos casos, acabará por ser absorvida pelos proprietários dos terrenos, que terão a possibilidade de os vender a preços mais elevados.

Em suma, parece-me que a diminuição do IVA apenas conduzirá ao aumento do preço dos terrenos porque é a variável menos rígida do processo e que possibilita um ajustamento imediato das margens de promoção imobiliária.

Dito isto, projetos imobiliários que estejam nas periferias das (grandes) cidades e que não são desenvolvidos por falta de viabilidade económica, mesmo quando há procura, poderão ser viabilizados pela descida do IVA. Nestas áreas, a descida do IVA poderá ter um impacto positivo na diminuição dos preços das casas mas terá de abrangência limitada e portanto uma medida ineficiente na alocação dos recursos públicos.

Conclusão

Reconhecendo que a única medida estrutural, na esfera do Estado, que poderá resolver o problema habitacional é a criação de condições para que as propriedades (terrenos ou prédios) possam ser licenciadas e os projetos aprovados para uso residencial com maior celeridade, se se pretende utilizar o erário público para resolver o problema de acessibilidade em alguns segmentos, parece-me mais eficiente conceder o apoio financeiro (via redução do IVA ou de outra forma) diretamente e apenas aos promotores que venderem a desconto face ao mercado. Isto representa um subsídio do Estado a estes segmentos (e é uma alternativa à construção pública de habitação). O efeito colateral desta medida é que, ao transferir o déficit dos segmentos mais baixos para os mais altos, levará ao aumento dos preços nos segmentos mais altos e à geração de margens anormais nestes segmentos, recomeçando o processo das margens anormais descrito anteriormente.