Desde há muito que conhecemos o apetite pelo poder político sobre o mercado imobiliário. É assim por Terras Lusas, é assim um pouco por esse Mundo fora.
Vem isto a propósito das notícias saídas na imprensa nos últimos tempos, relacionadas com intervenções do Estado no mercado imobiliário, a diferentes níveis. Tanto a Câmara Municipal de Lisboa, como o Governo através do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, pretendem intervir no mercado da reabilitação urbana e do arrendamento.
Como? Vamos por partes.
1) A Câmara Municipal de Lisboa
A CML pretende oferecer habitação na cidade a rendas baixas. Entende-se o objectivo. Eu próprio já o disse por diversas vezes, que as rendas residenciais em Lisboa são elevadas e os preços de venda ainda mais, afastando investidores em
buy-to-let. Sem eles, dificilmente teremos mercado de arrendamento.
Vai disto, a CML intervém, disponibilizando terrenos e prédios para os privados reabilitarem. É um género de PPP – Parceria Público-Privada que faz sentido desde que as condições sejam interessantes, para ambas as partes e não endivide ou condicione futuramente o Estado (neste caso, a Câmara).
O objectivo será de disponibilizar ao mercado apartamentos de tipologia T0 a T2, em áreas de intervenção previamente definidas, com rendas entre € 250 e € 450 por mês, logo bem abaixo das rendas médias praticadas hoje em dia. A Câmara, como se disse, disponibiliza os imóveis, o investidor constrói, pode ficar com os mesmos durante 35 anos (recebendo as rendas, claro está) e, no final, os apartamentos construídos revertem para a Câmara.
Assim, temos:
- Do lado do investidor: não necessita de comprar terrenos e prédios, investe apenas na construção e fica com o negócio do arrendamento;
- Do lado da Câmara, disponibiliza imóveis devolutos, não investe qualquer quantia nos mesmos e ao fim de 35 anos, fica com eles construídos.
Assumindo que um investidor / construtor pode realmente dispor dos imóveis sem qualquer custo, vejamos se o negócio é interessante com base nos seguintes pressupostos:
- Tipologia: T0
- Área Bruta Privativa: 40 m2
- Índice de Circulações: 25% (tipicamente superior numa reabilitação de imóvel já existente)
- Renda mensal: € 250 (assume-se constante)
- Custos: 20% das rendas
- Custo intervenção (total, com IVA): € 1.000 /m2
Com base nos pressupostos acima enumerados, assumindo então o arrendamento por 35 anos e uma ocupação plena do apartamento (que na realidade não acontecerá), a rentabilidade do investidor será de 3,1%, antes de impostos. Esta taxa é real (as rendas foram assumidas como constantes) e bruta. Em termos comparativos com investimentos alternativos, podemos referir que o Estado Português tem uma emissão obrigacionista de longo prazo, vencendo em 2041 (daqui por 25 anos), com um cupão de 4,1% (bruto e nominal).
Eventualmente, o custo da reabilitação pode ser inferior, mas não será muito mais do que o valor apontado. Como sabemos bem, uma reabilitação normalmente fica sempre mais dispendiosa que uma construção de raiz. Mas, em qualquer caso, há sempre entradas e saídas dos imóveis, nunca se recebendo a renda durante um ano inteiro.
Pergunta: alguém investe a 35 anos, em imobiliário, para ter uma rentabilidade média anual bruta de 3,1%? Talvez um Fundo de Pensões ou um Fundo Soberano, em determinado tipo de imóveis em localizações prime, mas além disso, não creio. Por isso, do ponto de vista do investidor, tenho dúvidas que este produto seja interessante.
Num próximo artigo, olharemos para a intervenção que o Governo planeia no mercado da reabilitação urbana.
Bons negócios (imobiliários)!
Gonçalo Nascimento Rodrigues
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