Big Data… importa-se de repetir?

De acordo com a wikipedia, “… Big Data (“megadados” em português) refere-se a um grande armazenamento de dados e maior velocidade. Diz-se que o Big Data se baseia em 5 “Vs”: velocidade, volume, variedade, veracidade e valor.”

Para tentar tornar palpáveis os termos Big e Data, eis alguns indicadores globais sobre o tráfego de dados actual:

• 145 biliões de emails por dia;
• 340 milhões de tweets por dia;
• Taxa de crescimento anual de tráfego de dados: 40% (fonte: Oracle).

De acordo com a Wikibon, em termos globais, estima-se que o mercado de bens e serviços em torno do fenómeno Big Data duplique de 2014 até 2017.

E onde é que o Imobiliário entra?

O “nosso” imobiliário pode entrar em cena através das infrastruturas designadas como passivas (e.g.: Data Centres, edifícios, torres emissoras). Tendo em conta a revolução que o sector das telecomunicações vive (e em particular o tráfego de dados), parece-me que o tema merece atenção sob o prisma do investimento imobiliário. Além disso, tratando-se de um sector de capital intensivo, todas as formas de ajudar os operadores de telecomunicações a libertar capital (direccionando-o para o core business) são, à partida, meritórias de atenção.

Para além do tradicional sale&leaseback dos imóveis corporativos (escritórios), surgem agora novas oportunidades de investimento. O tema não é novo, mas tem ganho relevância crescente entre nós europeus, chegando agora em força ao panorama dos investidores institucionais em imobiliário.

De entre os activos que compõem as infrastruturas passivas, opto por abordar o tema dos Data Centres (entendidos como imóveis construídos/adaptados com o propósito de albergar estruturas de armazenamento de dados).

A necessidade de criação de capacidade de armazenamento é dupla:

1. Crescente virtualização dos sistemas – aumento galopante dos serviços a utilizar a Cloud (telefone, rádio, televisão, jogos de vídeo, navegação, música, redes sociais, notícias, educação, saúde, banca, etc.);
2. Problema de desfasamento entre o ritmo de produção de novos dados e a velocidade a que se aumenta a capacidade de armazenamento de dados. Por mera curiosidade, de acordo com diversas fontes do sector, a informação digital está a ser criada a uma velocidade superior ao aumento da capacidade de armazenamento. Segundo as mesmas fontes, ainda não houve uma disrupção do sistema pela simples razão de que muita da informação produzida é temporária.

Ultrapassada a necessidade de criação/construção de Data Centres, acresce que o negócio é verdadeiramente global – um Data Centre em Portugal pode competir directamente com um outro em Singapura.

Em termos técnicos, estes edifícios tem elevados padrões de exigência e requerem níveis de estabilidade e redundância invulgares. Tais exigências implicam o envolvimento de equipas técnicas especializadas ao longo de toda a vida útil do Edifício (desde a concepção até à manutenção corrente). Além disso, como para qualquer imóvel, a sua localização pode ser determinante na competitividade global (e.g.: um Data Centre localizado perto da água, rio/mar, pode permitir importantes ganhos de eficiência energética, por oposição a um que se situe longe da água).

Modelo de negócio

Um investidor imobiliário (especializado ou não) adquire/constrói chave-na-mão um Edifício com as especificidades necessárias para albergar um Data Centre, ficando responsável por fornecer as infrastruturas-base ao funcionamento do imóvel (electricidade, água, sistema de climatização, manutenção, segurança, …).

Esse investidor arrenda o espaço no interior do Data Centre a um operador que aí instala os seus sistemas (físicos) de hardware (racks e servidores). Este tipo de arrendamento é caracterizado por ser de longo-prazo, com uma renda estável e indexada à inflação.

O operador, por sua vez, cede espaços/capacidade de armazenamento a inúmeros prestadores de serviços (Clouds, TV, banca, …). O risco destes contratos de “cedência de espaço” é superior ao anterior, mas substancialmente mitigado pela diversidade de clientes. Serão contratos de curto a médio-prazo e com rendas (eventualmente) variáveis.

Independentemente das variantes a este modelo-base, o que interessa relevar é o potencial interesse deste tipo de investimentos para o investidor. O perfil do cash-flow é muito semelhante às necessidades dos fundos de pensões e outros investidores de longo-prazo, apresentando um balanço de risco-retorno muito interessante.

Conclusão

O mundo do Big Data não é só o mundo dos grandes operadores, dos mega-fundos americanos! É também o mundo das PMEs, das empresas estatais, das autarquias. E aí, muito haverá para fazer, investir e poupar! Creio que haverá Data Centres em Portugal que poderiam beneficiar da melhoria dos seus níveis de eficiência, segurança e fiabilidade.