Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
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OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director
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A Dívida no Crédito Habitação
Na continuação do artigo anterior, importa antes de mais, procurar entender o que é isto do crédito mal-parado. Segundo o Banco de Portugal, o crédito vencido trata-se de «crédito em situação de incumprimento de pagamento ou seja cujos prazos de amortização não foram respeitados pelo devedor». Já o crédito de cobrança duvidosa, trata-se de «créditos vencidos e outros créditos de cobrança duvidosa, tenham ou não sido contabilizados originalmente em rubricas de crédito, quer respeitem a dívidas de capital ou a juros (…)», sendo que «(…) consideram-se créditos vencidos os créditos por regularizar no prazo máximo de 30 dias».
Lendo o Aviso nº3/95 do Banco de Portugal, para efeitos de constituição de provisões, os créditos são classificados segundo um nível de risco da seguinte forma caso estejam garantidos:
– Classe I – até três meses (provisão mínima de 1%);
– Classe II – mais de três até seis meses (provisão mínima de 10%);
– Classe III – mais de seis meses mas não superior a um ano (provisão mínima de 25%);
– Classe IV – mais de um ano mas não superior a três (provisão mínima de 50%);
– Classe V – mais de três anos (provisão mínima de 100%).
Caso o crédito esteja coberto por garantia hipotecária, a provisão de 100% só é exigida passados 5 ou 4 anos (nos casos de crédito habitação e em todos os outros casos, respectivamente).
– Classe I – até três meses (provisão mínima de 1%);
– Classe II – mais de três até seis meses (provisão mínima de 10%);
– Classe III – mais de seis meses mas não superior a um ano (provisão mínima de 25%);
– Classe IV – mais de um ano mas não superior a três (provisão mínima de 50%);
– Classe V – mais de três anos (provisão mínima de 100%).
Caso o crédito esteja coberto por garantia hipotecária, a provisão de 100% só é exigida passados 5 ou 4 anos (nos casos de crédito habitação e em todos os outros casos, respectivamente).
Posto isto, onde é que nos encontramos?
Até início de 2008, logo após o rebentar da crise do subprime, o valor médio anual de crédito à habitação concedido em Portugal rondava os € 1,5 Mil Milhões. Hoje em dia, esse valor anda abaixo dos € 200 Milhões. É um ajustamento brutal muito perto dos 90% num período de 5 anos!
Mesmo com este ajustamento, só a partir de Janeiro de 2011 é que o mercado, de forma consistente, amortizou mais crédito do que aquele que contraiu. Entende-se, portanto, que o mercado tem vindo a desalavancar, estando o montante de crédito à habitação em dívida a descer lentamente desde o início de 2011.
No último Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, pode ler-se na pág. 20 que «A amortização líquida de dívida dos particulares traduz um decréscimo nos empréstimos concedidos pelo sistema financeiro a este sector (…). Subjacente a este desenvolvimento, estarão fatores que condicionam a oferta de crédito, (…)».
Independentemente deste processo de desalavancagem, em 5 anos, entre Agosto de 2008 e Setembro de 2013, o crédito à habitação vencido em Portugal subiu 56,9%, estando agora muito próximo dos € 2,4 Mil Milhões, representando 2,22% do crédito total concedido.
Actualmente, a Setembro de 2013, o saldo de crédito à habitação nos Bancos Portugueses ronda os € 107,5 mil milhões.
Independentemente deste processo de desalavancagem, em 5 anos, entre Agosto de 2008 e Setembro de 2013, o crédito à habitação vencido em Portugal subiu 56,9%, estando agora muito próximo dos € 2,4 Mil Milhões, representando 2,22% do crédito total concedido.
Actualmente, a Setembro de 2013, o saldo de crédito à habitação nos Bancos Portugueses ronda os € 107,5 mil milhões.
Num próximo artigo, falaremos sobre a evolução recente do crédito concedido a actividades imobiliárias.
Até lá, bons negócios (imobiliários)!
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