Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
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OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

Na passada 3ª feira, em sede de discussão na generalidade do Orçamento de Estado de 2013, o líder da oposição, António José Seguro, apresentou uma proposta alternativa que contempla o fim da isenção em sede de IMI para os Fundos Imobiliários Abertos e Fundos Imobiliários Fechados de Subscrição Pública, com o objectivo de, assim, conseguir gerar receita fiscal adicional que permita baixar o IMI para os prédios de valor patrimonial até € 250 mil.

Antes de mais, importa lembrar o seguinte: é verdade que os Fundos de Investimento Imobiliário tiveram durante alguns anos um conjunto muito interessante de isenções fiscais (IMI e IMT, principalmente). Isto levou a que houvesse um aumento significativo no número e montante gerido de Fundos Imobiliários Fechados. Se a memória não me falha, desde 2005 que estes fundos (os fechados) perderam metade da isenção em sede de IMI e IMT, e desde 2010 perderam a totalidade.

Ou seja, os Fundos Imobiliários Fechados não têm benefícios fiscais e não estão isentos de IMI e IMT. Apenas mantiveram essa isenção, os Fundos Abertos e Fechados de Subscrição Pública (para além de alguns fundos especializados, como é disso exemplo os FIIAH).

Importa fazer esta ressalva porque existem significativas diferenças na natureza de uns e de outros. Enquanto que os fundos fechados foram usados fundamentalmente como instrumentos / veículos de investimento imobiliário particular (leia-se, de grandes investidores, promotores, construtores, até mesmo de Fundos de Pensões), já os fundos abertos são instrumentos de poupança dos Portugueses, tal como qualquer outro depósito ou fundo de baixo risco. No trabalho desenvolvido este ano para a B. Prime, concluímos que 99,9% dos participantes em Fundos Imobiliários Abertos detinham, cada um deles, menos de 0,5% de participação, ou seja, trata-se claramente de pequenos aforradores e não os grandes investidores ou promotores que muitos julgam estar a beneficiar deste enquadramento fiscal. Enganam-se! Aliás, a própria lei obriga a que um Fundo Aberto disperse o seu capital (pelo menos, 100 participantes) e impossibilita a concentração de grande parte do mesmo em apenas 1 participante.

Até posso estar de acordo com a “nobreza” desta proposta. Na realidade, os Fundos Abertos geriam qualquer coisa como € 4,5 mil milhões (dados APFIPP, Setembro de 2012) o que representa uma receita fiscal potencialmente elevada. Além disso, julgo que os benefícios fiscais fazem sentido em mercados e sectores que se pretendem dinamizar, e parece-me que este sector dos Fundos Imobiliários já não precisa de mais apoios nem dinamismos estatais (salvo excepções, tais como os Fundos de Reabilitação Urbana e os Fundos de Arrendamento Habitacional). Por isso, em teoria, a ideia faz algum sentido.

No entanto, parece-me que a medida é desajustada no tempo. É inoportuna porque irá criar enormes constrangimentos de tesouraria junto destes fundos que no final de 2011 tinham já uma liquidez de apenas 0,8% dos montantes geridos, valor muito baixo para aquilo que é aconselhável manter como nível de reserva. Adicionalmente, irá forçosamente baixar a rentabilidade destes produtos que tem vindo a diminuir nos últimos anos, tendo sido de apenas 2,42% em 2011. Por fim, claramente cria uma “concorrência desleal” entre este produto de aforro e outros comparáveis – depósitos a prazo, fundos de investimento de baixo risco, certificados de aforro – porque estes não têm esse impacto fiscal.

Assim sendo, parece-me que o resultado óbvio e imediato será o aumento dos resgates destes fundos. A consequência? O encerramento dos mesmos, impossibilitando o resgate durante um largo período de tempo e pondo assim em risco as poupanças de milhares de Portugueses.

Em suma, a proposta apresentada pelo líder da oposição pode até ser muito “nobre”, fazer sentido num discurso mais populista. No entanto, na prática irá criar enormes constrangimentos às Sociedades Gestoras, aos seus donos (leia-se, os Bancos), à liquidez dos Fundos e, mais que tudo, aos participantes dos Fundos que são os pequenos aforradores Portugueses. Não são os grandes investidores, esses há muito que perderam quaisquer benefícios.

Bons negócios (imobiliários)!