Antes de mais, o que se entende por buy-to-let? Não é mais que proceder à aquisição de uma fracção de habitação e colocá-la no mercado de arrendamento. Trata-se de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a por via de recebimentos constantes futuros pelo recebimento de rendas.

Durante muitos anos, principalmente antes do 25 de Abril, esta foi a principal forma de aforro das famílias portuguesas: comprar casas e colocá-las no mercado de arrendamento. Na actual conjuntura, a minha expectativa é que volte a tornar-se num importante produto de investimento. E até já a Caixa Geral de Depósitos disponibilizou uma linha de financiamento para este efeito.

Comecemos então pela 1ª regra:

Regra nº1 – Defina uma rentabilidade-objectivo

Julgo ser muito importante cada investidor definir e quantificar quanto quer ganhar no buy-to-let residencial. Muitas vezes, os investidores tomam decisões sem ter uma estratégia definida e quantificada. Aquela ideia “peregrina” que investir em imóveis é sempre um bom investimento, muitas vezes é errada. Como vimos no último artigo do João Fonseca, para além de outros factores, dependerá do ciclo do mercado e da taxa de inflação.

Um investidor imobiliário deve sempre lembrar-se de algo simples e prático: só se ganha dinheiro em imobiliário de 2 formas: através da renda (yield) e/ou através do valor de venda do imóvel (ganho de capital). É tal como numa acção: ou se ganha dinheiro pelos dividendos recebidos e/ou pela venda do título, com mais ou menos-valia. No imobiliário, é igual!

Por isso mesmo, é importante entender-se que a rentabilidade de um investimento imobiliário advém de 2 componentes: rendimento e capital. A ponderação entre estas duas variáveis é que, no final, irá compor a rentabilidade.

Assim sendo, julgo que a primeira coisa que um investidor deve fazer será determinar a sua rentabilidade-objectivo e tomar decisões de investimento e desinvestimento com base nela. Essa rentabilidade será aquilo que se chama de custo de oportunidade: havendo um investimento alternativo que gere uma rentabilidade superior, devo optar por essa alternativa.

Daqui se depreende que, quando chegar o momento da decisão, a yield per si não chega. Se a rentabilidade-objectivo que foi definida advém do rendimento e do ganho de capital, a yield é apenas uma parte da equação, falta a outra.

–Uma forma simples de determinar a rentabilidade-objectivo–

Existem modelos financeiros próprios que estimam estas taxas de rentabilidade, ou estes custos de oportunidade. Acho que não é necessário complicarmos!

Se não souber nenhuma forma de quantificar essa rentabilidade-objectivo, não se esqueça do que escrevi anteriormente: é um custo de oportunidade. Pense bem: quanto espera vir a ganhar se investir num depósito ou, por exemplo, em certificados do tesouro? Esta pode ser a sua base. É natural que não chegue ganhar o mesmo ou pouco mais, não compensará investir em buy-to-let para ganhar o mesmo que ter o dinheiro no banco. Assim, exiga um prémio por alocar o seu dinheiro num investimento que tem mais risco e dá mais trabalho!

Veja bem o seguinte exemplo: ao investir hoje em certificados do tesouro a 10 anos, a rentabilidade global ronda os 5,31% (calculado com base nos dados constantes do site do IGCP). Assim sendo, no mínimo quererá ganhar 5,31%, acrescido de um determinado prémio. Vamos imaginar 3%. Sendo assim, a sua rentabilidade objectivo deverá ser de 8,31%.

Num próximo artigo, falar-vos-ei da segunda regra.

Bons negócios (imobiliários)!