A ilusão da liquidez em fundos imobiliários abertos

A ilusão da liquidez em fundos imobiliários abertos

Em Setembro de 2019, o regulador dos mercados ingleses (a Financial Conduct Authority – FCA) publicou regras novas sobre o resgate de unidades de participação de fundos abertos. De acordo com as novas regras, um fundo pode fechar o mecanismo de resgate das unidades de participação (“gating”) se houver a impossibilidade de determinar o valor de pelo menos 20% dos activos desse mesmo fundo. Esta regra foi criada para que o livre arbítrio dos fundos não se sobrepusesse aos interesses dos investidores e gating não fosse usado de forma indiscriminada.

O que é o Gating?

O gating, que tem sido usado por diversas vezes na última década, é uma válvula de segurança que segura o valor dos fundos perante volumes elevados de resgates, pois ao se cancelar os resgates, não se tem de vender os activos dos fundos a preços de desconto. Embora meritório, este mecanismo introduz distorções no processo de formação de preços e desfralda as expectativas daqueles investidores que precisam de liquidez.

Este mecanismo é necessário quando a liquidez dos activos não coincide com as garantias de liquidez dadas aos investidores. Os fundos imobiliários abertos têm sido utilizadores frequentes deste mecanismo, pois deter activos que demoram meses a vender não se coaduna com as garantias de liquidez oferecidas pelos fundos imobiliários abertos.

Neste contexto, no passado, o investidor racional, ao mínimo sinal de instabilidade, antecipando a possibilidade do gating ser exercido, procedia ao resgate das suas unidades de participação o mais rapidamente possível, o que apenas conduzia ao agravamento das condições. Outro efeito secundário deste mecanismo conducente a mais instabilidade é que, numa primeira fase, os activos mais líquidos e atractivos são aqueles que são inicialmente vendidos a desconto.

O Gating está a ser exercido?

Ora, aquando da publicação das novas regras para gating pela FCA, em Setembro de 2019, pensou-se que o texto não era claro e que poderia ser usado em prejuízo dos investidores. Pois bem, veio a pandemia e com a ausência de transações e com a impossibilidade dos avaliadores fazerem visitas presenciais, a percentagem de activos por avaliar situa-se mais perto dos 100% do que dos 20%. Assim sendo, os maiores fundos imobiliários abertos no Reino Unido fecharam os resgates e mais de £11.000 milhões ficaram sequestrados (ver Figura 1).

Figura 1: Fundos Imobiliários em Gating

Resultado: a FCA está novamente a rever as regras de gating.

É difícil conciliar a iliquidez dos activos com a liquidez desejada/esperada dos investidores. Tanto os fundos fechados como as empresas transacionadas em bolsa são pragmáticos e não fornecem liquidez primária. A liquidez é a que o mercado secundário garante. Se houver mais vendedores que compradores, o preço desce e vice-versa.

Os eventos da última década provaram que a liquidez é uma ilusão e que, nos momentos em que é necessária, não existe mesmo que esteja prevista no papel!

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