Muitos investidores procuram e calculam yield quando tomam uma decisão de investimento imobiliário. A yield, medida de rentabilidade que advém em exclusivo da componente da renda, é uma métrica importante mas que tem lacunas. É estática, olha apenas para a renda, tipicamente é bruta e descura a componente de valorização de capital.

No entanto, na conjuntura actual de taxas de juro negativas, a procura pela yield tornou-se prioritário. Perante yields de obrigações do tesouro negativas em muitos países, os investidores buscam uma alternativa que lhes dê algo mais. O imobiliário torna-se, assim, uma excelente alternativa de investimento.

Em 2019, os prémios de mercado subiram um pouco por toda a Europa fruto de uma ainda maior compressão das yields das obrigações do tesouro que não foi acompanhada pelas yields do imobiliário. Actualmente, Croácia, Grécia e Portugal apresentam prémios de mercado bastante interessantes que poderão potenciar (ainda mais) o investimento imobiliário nestes países.

Fontes: Colliers International, pt.investing.com
Cálculos: Out of the Box

Adicionalmente, numa conjuntura de mudança de ciclo, os investidores tipicamente refugiam-se mais em activos de rendimento, procurando então a geração de uma yield em detrimento do potencial de mais-valia.

Perante esta conjuntura, que alternativas de investimento poderão então existir em Portugal para os investidores que buscam fundamentalmente yield?

Buy-to-Let

Já em tempos aqui escrevi sobre as 10 Regras de Ouro do Buy-to-Let. Investir em buy-to-let é muito mais do que apenas calcular uma yield imobiliária. Obedece a uma análise cuidada do imóvel, localização, custos envolvidos com a compra e a propriedade, entre outros aspectos. Trata-se de uma decisão racional, ao contrário da compra de habitação própria e permanente que é fundamentalmente emocional. No entanto, muitos investidores tendem a concentrar-se na yield para tomarem decisões de investimento, descurando tudo o resto.

O momento actual com preços na habitação muito elevados, tornando-a cada vez menos acessível ao residente, torna o arrendamento como uma opção a considerar em muitos casos. Aumentando a procura, aumenta o potencial de ganhos em investimentos em buy-to-let. Pode ser uma boa oportunidade considerar investir neste momento.

Quer saber mais sobre como investir em buy-to-let? Contacte-me.

Escritórios

O mercado de escritórios vive um enquadramento algo similar ao residencial, com um baixo nível de oferta face a um crescimento da procura nos últimos anos. Fruto disso, as rendas subiram bastante nos últimos dois anos, ao mesmo tempo que as yields imobiliárias caíram.

No entanto, o mercado precisa de empreendimentos com dimensão. Os volumes de investimento envolvidos são avultados e, por isso, não são para qualquer investidor. As necessidades de capital são consideráveis, a rentabilização do mesmo atingida a longo prazo.

Neste sector, o mercado nacional é propício a investidores core, core-plus e add-value, com equity disponível e capacidade de levantar capital no mercado. Existem oportunidades e espaços disponíveis para quem tem o necessário “músculo financeiro”.

Logística

O “parente pobre” do commercial real estate em Portugal. Tipicamente um segmento de mercado com pouca procura de investimento mas que apresenta boas oportunidades. Não será por acaso que a Merlin Properties recentemente concretizou um avultado investimento nesta área.

A verdade é que a posição geográfica do nosso País potencia o investimento em activos de logística. Além disso, a alteração de perfil do consumidor e o formato de compras online potencia igualmente o investimento em activos de armazenagem. Portugal não escapará a estas novas tendências e muito provavelmente o investimento nas áreas de logística e armazenagem aumentará nos próximos tempos. Antecipe-se.

Hotelaria

O sector do turismo e hotelaria é outro que tem crescido de forma assinalável nos últimos tempos. Aumento da procura, aumento da oferta, tomada de posição sobre activos hoteleiros, aumento da ocupação e da rentabilidade das unidades existentes. Portugal está na moda!

O investimento em activos hoteleiros é dos mais interessantes para investidores que buscam yield. Sejam eles core, core-plus ou add-value. Os activos hoteleiros, pela rentabilidade que actualmente geram, têm capacidade de pagamento dessa mesma yield a um investidor e ainda, em alguns casos, gerar valor adicional no futuro. No entanto, há que ter atenção que muitos activos e localizações estão já muito valorizados, tornando difícil mas sobretudo criteriosa a escolha do imóvel e a tomada de decisão do investimento.

Activos Alternativos

Por fim, os chamados activos alternativos, hoje tão apetecíveis para muitos investidores. Estamos a falar de Residências de Estudantes, Residências de 3ª Idade, empreendimentos ligados à saúde e bem-estar, projectos de built-to-rent. São todos sectores mais específicos e especializados mas que numa lógica de cessão de exploração a operadores de mercado têm muito potencial de gerar yields atractivas para o investidor.

Seja qual for o tipo de activo que procura ou prefere, lembre-se sempre da necessidade de especialização em cada um dos segmentos em causa e que a yield no imobiliário, por muito atractiva que seja, pode ser uma verdadeira armadilha. Contacte-me para entender porquê.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: Os valores respeitantes a yields dizem respeito à prime yield de escritórios, informação disponibilizada pela Colliers International. Os valores referentes a yields das obrigações do tesouro referem-se ao valor médio em Dezembro de 2019 para as OT’s a 10 anos de cada um dos países analisados.