Em Portugal é muito comum a detenção de imóveis por sociedades comerciais que os reabilitam, exploram e alienam.

Coexistem no ordenamento jurídico português outros veículos de investimento – designados conjuntamente como organismos de investimento colectivo (“OIC”) – que, após as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de Janeiro, beneficiam de um regime de tributação mais favorável do que as sociedades comerciais em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (“IRC”).

Os Veículos de Investimento Imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário (“FII”) constituem patrimónios autónomos pertencentes, no regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas, que se designam como participantes. Há também a possibilidade de constituição de OIC sob forma societária, que se designam como sociedades de investimento imobiliário (“SIIMO”). Em 2019 foram criadas as sociedades de investimento e gestão imobiliária (“SIGI”), com intuito de dinamização do mercado imobiliário e de captação de mais investimento estrangeiro, em virtude desses veículos serem já familiares em muitos países europeus.

A tributação dos Veículos de Investimento Imobiliário

O regime de tributação aplicável aos FII e às SIIMO (extensível às SIGI por via do artigo 11.º-A, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de Janeiro), consta dos artigos 22.º e 22.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”).

Em termos genéricos, tais OIC estão sujeitos ao regime geral de tributação de IRC. Contudo, a particularidade do correspondente regime determina que não concorrem para a determinação do respectivo lucro tributável os rendimentos prediais, as mais-valias e os rendimentos de capitais (não sendo dedutíveis os correspondentes gastos) – excepto quando tais rendimentos provenham de entidades com residência ou domicílio em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada em portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.

Na prática, e constatando-se serem esses os principais rendimentos obtidos por tais OIC, tal implica que a respectiva tributação, em sede de IRC, é praticamente nula, estando também os mesmos isentos de derrama estadual e municipal. Termos em que, frequentemente existirá apenas tributação em sede de Imposto do Selo (“IS”) – por via da verba 29.2 da Tabela Geral do IS –, à taxa trimestral de 0,0125% sobre o respectivo valor líquido global.

Em caso de rendimentos pagos pelos OIC aos seus investidores, haverá tributação na esfera dos últimos (em sede de IRS ou de IRC, tratando-se de pessoas singulares ou colectivas), em virtude das unidades de participação que os últimos detenham nos FII e das participações sociais de que sejam titulares nas SIIMO e SIGI.

Numa altura em que tem havido muito investimento estrangeiro no mercado imobiliário em Portugal, os OIC surgem como uma boa alternativa face à detenção (directa) de imóveis por sociedade imobiliária, na medida em que o artigo 22.º-A do EBF determina uma tributação muito favorável do investidor não residente que não possua estabelecimento estável em território português, o qual é tributado a uma taxa de 10% (exceptuando os casos de residente em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável ou, em determinadas situações, do investidor detido em mais de 25% por entidades ou pessoas singulares residentes em Portugal). Tal taxa de 10% é aplicada por retenção na fonte liberatória quando se trate de rendimentos distribuídos pelo OIC ou decorrentes de operações de resgate, havendo uma tributação autónoma à taxa de 10% nos casos de alienação e liquidação de unidades de participação e participações sociais.

A tributação sobre os rendimentos distribuídos

Relativamente aos rendimentos distribuídos pelos OIC, embora essa seja uma questão discutida pela doutrina, entendemos que não haverá margem, na maioria das situações, para os investidores detentores de participações sociais nas SIIMO e SIGI beneficiarem do regime de participation exemption (isenção) previsto no artigo 14.º, n.º 3, do Código do IRC.

Desde logo, tal artigo 14.º, n.º 3, do Código do IRC, exige que a entidade que distribui os rendimentos seja “sujeita e não isenta de IRC”. Ora, como vimos, os rendimentos típicos que são gerados na esfera dos OIC estão excluídos de tributação em IRC, nos termos do artigo 22.º, n.º 3, do EBF, e, portanto, não estando o OIC sujeito a IRC tal leva à conclusão de que o acesso ao participation exemption é de difícil sustentação. Nesta matéria é de particular interesse o Acórdão Wereldhave Belgium and Others (Processo C-448/15) do Tribunal de Justiça da União Europeia.

Acresce que o próprio artigo 22.º-A do EBF, no seu n.º 13, qualifica os rendimentos pagos pelos OIC como “rendimentos de bens imóveis”. Tal qualificação impede também a aplicação do regime do participation exemption, visto que tal regime é aplicável a rendimentos derivados de “lucros e reservas”.

Depois de nos pronunciarmos sobre a tributação específica dos rendimentos distribuídos pelos OIC na esfera do investidor não residente, analisaremos numa segunda parte o caso das mais-valias derivadas de operações de resgate, alienação e liquidação.

PS: Agradeço ao meu Colega Dr. Carlos Alcântara Neves o auxílio na elaboração deste texto.