Como melhorar a acessibilidade na habitação? Muito se tem discutido nas últimas semanas, muitas propostas têm vindo a público. Fico com a ideia que quase todos “olham para o seu umbigo”, procurando proteger os seus próprios interesses, sejam eles políticos, corporativos ou empresariais.

Falta estudo, falta análise, faltam comparáveis. Os mais recentes papers do FMI sobre estes temas são de grande importância e um bom contributo para toda esta reflexão, nomeadamente:

• Calibrating Macroprudential Policies in Europe, de Laura Valderrama;
• European Housing Markets at a Turning Point, de Laura Valderrama, Patrik Gorse, Marina Marinkov e Petia Topalova.

Os preços das casas, na maior parte (se não mesmo em todos) dos países da Europa têm registado aumentos assinaláveis, reduzindo de forma significativa a acessibilidade na habitação. O aumento recente da inflação veio colocar ainda maior pressão junto de muitos agregados familiares.

Existem várias métricas que nos permitem aferir dessa menor acessibilidade. Entre elas, o price-to-income e o price-to-rent. Os dados publicados pelo FMI apontam para um rácio de price-to-income bastante elevado, acima de 2007 em muitos casos, e muito acima da média de longo prazo. O mesmo acontece com o rácio de price-to-rent.

Naturalmente, este desfasamento dos preços na habitação, face aos rendimentos dos agregados familiares e face ao mercado de arrendamento, aporta riscos que importa aferir, e deve levar ao desenvolvimento de políticas que os procurem controlar.

O Banco de Portugal, tal como outros bancos centrais na Europa, tem implementado um conjunto de medidas prudenciais, com vista à redução de riscos na banca portuguesa, decorrentes da concessão de crédito habitação. Entre elas, importa relembrar a introdução da variável do DSTI (debt service do income), caps sobre os LTV’s (loan to value) e a redução dos prazos máximos de empréstimos.

Com estas medidas, ao mesmo tempo que o Banco de Portugal procura reduzir o risco das carteiras de crédito em Portugal e nivelar condições de financiamento com os restantes países da União Europeia, inevitavelmente coloca barreiras à entrada no mercado, reduzindo a acessibilidade na habitação.

Famílias com menores rendimentos e com baixo nível de poupanças, além dos chamados first time buyers, vêem-se assim com menor probabilidade de conseguir contrair um crédito para compra de casa por não reunirem requisitos mínimos de acesso a financiamento.

Apesar de um menor risco nas carteiras de crédito na banca portuguesa, é importante referir que eventuais choques no mercado imobiliário que signifiquem uma redução acentuada e rápida dos preços das casas, colocará essas carteiras em stress, podendo levar à necessidade de reposição de capital por parte dos bancos em Portugal. Uma sensação de dejá vu…

Assim, há que procurar reduzir riscos, em função das necessidades específicas de cada tipo de agregado familiar, bem como em função dos futuros desenvolvimentos no mercado imobiliário, em especial no segmento da habitação.

Como aumentar a acessibilidade na habitação e reduzir riscos?

Em função do tipo de agregado familiar e dos seus rendimentos, há algumas medidas que podem ser desenvolvidas e implementadas no futuro, com o objectivo de melhorar a acessibilidade na habitação, ao mesmo tempo que se procura reduzir/controlar o risco nas carteiras de crédito habitação:

• Obrigatoriedade de contratação de taxa fixa. Esta medida poderia ser implementada para agregados familiares de baixos rendimentos, tipicamente mais vulneráveis a variações nos seus orçamentos familiares (seja por via de um aumento de taxas de juro, seja pelo aumento da inflação), num momento em que as taxas de juro estejam num nível inferior ao actual. Assim, o risco de default seria substancialmente reduzido, com este tipo de créditos imune a variações nas taxas de juro;
• Garantia Estatal nos créditos habitação. Medida direccionada fundamentalmente para os first time buyers e agregados com baixo nível de poupança, funcionando o Estado como garante da parte do equity necessário para que 1) o mutuário consiga aceder a crédito e 2) os níveis de LTV e DSTI se mantenham dentro de valores recomendáveis e controláveis;
• Subsidiação temporária. Medida já implementada em Portugal, por sinal, com o objectivo de subsidiar parte do serviço de dívida de um crédito habitação para agregados familiares mais vulneráveis e expostos ao risco de taxa de juro e taxa de inflação, e que tenham visto um aumento substancial no seu DSTI;
• Relaxamento de medidas prudenciais. Em função dos cenários que se venham a mostrar (contínua inflação, taxas de juro elevadas, recessão ou contracção económica, cenários de estagflação), podem os bancos centrais avaliar a possibilidade de relaxamento de algumas das medidas prudenciais implementadas nos últimos anos, seja por via do aumento do DSTI e/ou LTV, seja por relaxamento dos prazos de concessão de crédito.

Pessoalmente, não estou inteiramente convencido dos méritos e benefícios de um relaxamento de medidas prudenciais. Mas entendo que estas devem ser pensadas em função do ciclo do mercado imobiliário. Se numa fase expansionista, é aconselhável a implementação de medidas de controlo da concessão do crédito, numa fase de correcção importa analisar se essas mesmas medidas não poderão estar a contribuir para um acentuar dessa mesma correcção.

Adicionalmente, também não sou adepto da introdução de garantias estatais, ou mesmo da substituição do privado pelo Estado, na concessão de crédito habitação. Mas entendo que, de facto, este ciclo expansionista no mercado imobiliário levou a um agravar da acessibilidade na habitação, colocando fortes barreiras à entrada no mercado de uma faixa da nossa população.

Mas melhorar a acessibilidade na habitação, não passa apenas por isto. Diria que há mais uma medida que devia seriamente ser ponderada, com claro impacto no longo prazo: a introdução da disciplina de literacia financeira no curriculum escolar em Portugal. Mais do que estarmos constantemente a conceder subsídios e ajudas, que tal ensinar as nossas gerações mais jovens a tomar decisões financeiras de forma mais acertada e informada?

Bons negócios (imobiliários)!